蘭花廣場地下一層二層的國有建設(shè)用地（地下空間）使用權(quán)及地下建筑物

（一）基本信息

本次拍賣標的為高路德公司名下位于廣東省普寧市流沙市區(qū)長春路南側(cè)蘭花廣場地下一層、二層的國有建設(shè)用地（地下空間）使用權(quán)及地下建筑物，具體情況見下表：

根據(jù)管理人向普寧市不動產(chǎn)登記中心調(diào)取的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、《廣東省政府性基金（資金）通用票據(jù)》、《稅收轉(zhuǎn)賬專用完稅證》顯示，土地出讓價款為人民幣（下同）44,700,000.00元，高路德公司已繳清。

（二）標的取得及建設(shè)的歷史簡要情況

2011年3月9日，普寧市人民政府（下稱“普寧政府”）與高路德公司簽署《普寧市新蘭花大酒店城市綜合工程蘭花廣場地上及地下空間合作建設(shè)協(xié)議書》，協(xié)議主要約定如下：

1、項目名稱“普寧市新蘭花大酒店城市綜合工程廣場地上及地下空間項目”；

2、由普寧政府提供項目地下建設(shè)開發(fā)權(quán)益，高路德公司投資約3.5億元進行地上廣場的改造、升級和地下空間開發(fā)（規(guī)劃為：廣場地上不得開發(fā)建設(shè)任何商業(yè)建筑，保留市民休閑文化定位，改造升級硬件設(shè)施，投資額約5,000萬元；地下兩層，其在負一層暫規(guī)劃45,000平方米，為商業(yè)用途；負二層暫規(guī)劃45,000平方米，其在4,000平方米為停車場，提供1000個機動車停車位，配套5,000平方米的地下人防設(shè)施，投資額約3億元，具體技術(shù)經(jīng)濟指標以相關(guān)部門審核通過的規(guī)劃報建文件為準）。項目設(shè)置區(qū)分所有權(quán)，廣場地上的所有權(quán)歸普寧政府所有，廣場地下土地使用權(quán)依法按程序辦理用地手續(xù)，地下兩層建筑物的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)歸高路德公司所有；

3、協(xié)議有效期與項目的用地使用期限一樣，即四十年。協(xié)議到期后，高路德公司有優(yōu)先續(xù)約權(quán)，原則上與項目相關(guān)產(chǎn)權(quán)延期時間一致。協(xié)議到期后，如高路德公司主動書面聲明放棄續(xù)約，則普寧政府將無償收回項目廣場地下建筑和權(quán)益，自行處置。

2011年7月7日，普寧市國土資源局、普寧市土地交易所、高路德公司就拍賣標的掛牌競價、土地年限、出讓款項金額、地塊主要規(guī)劃控制指標等內(nèi)容簽署《國有建設(shè)用地使用權(quán)（地下）掛牌成交確認書》。后普寧市國土資源局與高路德公司于2011年7月27日簽署正式的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，約定普寧市國土資源局向高路德公司出讓坐落于普寧市長春路南側(cè)（蘭花廣場地下二層）的宗地，宗地用途為負一層為商業(yè)金融用地，負二層為機動車停車位及地下人防設(shè)施，出讓年期為四十年（2011年7月27日至2051年7月27日）。

2011年7月26日，高路德公司取得地字第[2011]067號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，用地位置“市區(qū)長春路南側(cè)”，用地性質(zhì)“（蘭花廣場地下空間地下二層）負一層為商業(yè)金融用途，負二層為機動車停車位及地下人防設(shè)施”。

2011年7月28日，高路德公司取得普府國用（2011）第特02285號《國有土地使用權(quán)證》，取得蘭花廣場地下二層宗地的使用權(quán)，土地使用權(quán)面積為43,583.00平方米。

2011年8月20日，高路德公司與工程總包方簽訂了《廣東省建設(shè)工程標準施工合同》，約定將工程發(fā)包給總包方施工。

2011年11月21日，高路德公司取得建字第[2011]067號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，建設(shè)項目名稱“普寧市新蘭花大酒店城市綜合工程—蘭花廣場地下工程”，建設(shè)位置“普寧市流沙市區(qū)長春路南側(cè)”，建設(shè)規(guī)?！疤m花廣場地下工程：建筑物共貳層，其中負一層建筑面積肆萬叁仟陸佰玖拾平方米，為批發(fā)零售商業(yè)場地；負二層建筑面積肆萬叁仟陸佰玖拾平方米，為停車庫、人防設(shè)施（建筑面積伍仟平方米以上）、配套管理及設(shè)備用房（建筑面積伍仟陸佰平方米）。以上各層建筑面積包含汽車、人流通道和采光井等占用面積”。

2012年1月16日，高路德公司取得《建筑工程施工許可證》，工程名稱“蘭花廣場地下工程”，建設(shè)位置“普寧市赤華北路與長春路交匯處”。

2013年7月2日，因高路德公司與總包方在涉案工程的建設(shè)過程中存在較大的糾紛和問題，為使涉案工程盡快建設(shè)完成，普寧政府成立專項小組以協(xié)調(diào)雙方推進涉案工程的施工建設(shè)。

2014年7月8日，蘭花廣場的地面廣場部分正式向市民開放使用。

蘭花廣場的地面廣場部分雖于2014年開放使用，但當(dāng)時高路德公司與總包方對于地下工程的工程造價等方面仍存在較大爭議，地下工程無法恢復(fù)施工，一直處停工狀態(tài)至今。

2016年12月，總包方向廣東高院起訴高路德公司支付欠付工程款。案件審理過程中，廣東高院根據(jù)總包方的申請，委托了鑒定機構(gòu)對總包方完成的工程造價進行鑒定。該鑒定機構(gòu)作出的《工程造價評估報告（正稿）》載明：總包方按照施工圖紙完成的工程造價金額為363,656,465.92元（含地面廣場部分），停工索賠費用為267,949.5元，節(jié)點獎金為30,000,000元，合計393,924,415.42元。

2021年8月12日，廣東高院判令高路德公司應(yīng)向總包方支付利息3000萬元、節(jié)點獎金3000萬元、停工窩工損失267,949.5元、工程價款180,256,465.92元及利息（以180,256,465.92元為本金，從2016年12月22日起計至2018年6月6日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率的1.5倍計算）；總包方在高路德公司拖欠工程價款本金180,256,465.92元范圍內(nèi)，對位于普寧市赤華北路與長春路交匯處的普寧新蘭花大酒店城市綜合工程—廣場工程折價或者拍賣的價款享有優(yōu)先受償權(quán)等。

管理人根據(jù)廣東高院生效法律文書確定的內(nèi)容，確認總包方享有兩筆債權(quán)，其中一筆債權(quán)金額為80,663,653.22元，債權(quán)性質(zhì)為普通債權(quán)；另一筆債權(quán)金額為180,256,465.92元，債權(quán)性質(zhì)為建設(shè)工程價款優(yōu)先債權(quán)，總包方對高路德公司名下位于普寧市赤華北路與長春路交匯處的普寧新蘭花大酒店城市綜合工程-廣場工程（即普寧蘭花廣場）的地下部分的在建工程的拍賣處置價款在工程價款本金180,256,465.92元范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。該兩筆債權(quán)已經(jīng)普寧市人民法院裁定確認。

以上為管理人調(diào)查獲悉的相關(guān)情況，僅供競買人參考，管理人不保證該全部事實的真實性、全面性。若與實際有出入，其風(fēng)險由競買人自行承擔(dān)，競買人應(yīng)自行對該等情況進行調(diào)查，并自行承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險。

起拍價：73,552,886.76元，保證金：7,000,000元，增價幅度：300,000.00元及其整數(shù)倍。

1、競買人應(yīng)當(dāng)具備完全民事行為能力。競買人也可根據(jù)《競買須知》相關(guān)規(guī)定委托代理人（具備完全民事行為能力的自然人）進行競買。

2、競買人應(yīng)符合國家及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)土地、房地產(chǎn)調(diào)控政策等相關(guān)規(guī)定，競買人須在參加競買前自行向有關(guān)政府部門核實。不符合條件參與競買的，應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，包括由此導(dǎo)致的無法辦理過戶等風(fēng)險。

3、拍賣標的目前處于空置狀態(tài)，室內(nèi)有深度積水，系雨天滲水導(dǎo)致地下室積水。此外，室內(nèi)裝修處于毛坯狀態(tài)，內(nèi)墻及天花板均為扇灰。本次按現(xiàn)狀拍賣并按現(xiàn)狀交付，管理人不負責(zé)清理積水、場地。法院和管理人不承擔(dān)拍賣標的的瑕疵保證責(zé)任。除本次拍賣所披露的文件和相關(guān)事實外，競買人應(yīng)自行對拍賣標的的實際狀況以及瑕疵（含顯性和隱性瑕疵）等情況進行調(diào)查核實，承擔(dān)投資風(fēng)險。拍賣標的面積等信息以主管登記部門核定為準，如登記情況與現(xiàn)狀不符，其風(fēng)險由買受人自行承擔(dān)。對于補交款項、罰款、恢復(fù)原狀、過戶限制或無法過戶等全部責(zé)任和風(fēng)險亦均由買受人自行承擔(dān)，買受人不得就此主張拍賣無效或者向高路德公司、管理人、拍賣平臺進行索賠或主張其他權(quán)利。請欲報名參與競價的競買人充分考慮標的顯性和隱性的瑕疵風(fēng)險以及市場價格的波動，謹慎選擇，慎重決定。

4、蘭花廣場地下一至二層的地下建筑物系在建工程，尚未竣工驗收。截至目前，地下工程僅完成主體結(jié)構(gòu)，消防、水電、裝修均未全部完成。對于標的所涉項目是否可以繼續(xù)建設(shè)、是否可以調(diào)規(guī)、聘請何人提供后續(xù)設(shè)計、施工、監(jiān)理等工程服務(wù)等與項目有關(guān)的一切事宜均由競買人或買受人自行負責(zé)，競買人在參與競拍前或買受人在競得標的后應(yīng)自行與政府相關(guān)部門或其他第三方進行了解、溝通、協(xié)商。對于無法繼續(xù)建設(shè)、無法調(diào)規(guī)、土地及建筑物被收回等一切行政、經(jīng)濟及法律風(fēng)險均由買受人自行承擔(dān)，買受人不得就此主張拍賣無效或者向高路德公司、管理人、拍賣平臺進行索賠或主張其他權(quán)利。

5、經(jīng)調(diào)查，高路德公司在蘭花廣場地面上建有兩間房屋（靠近長春路邊），之前被普寧市城市管理和綜合執(zhí)法局（下稱“普寧城管局”）打通改造為一間房屋并進行簡要裝修，至今仍為普寧城管局在使用。根據(jù)《普寧新蘭花大酒店城市綜合工程一層平面圖》等圖紙顯示，該兩間房屋的規(guī)劃設(shè)計用途應(yīng)該分別是消防控制室、水電控制室。據(jù)高路德公司法定代表人及看護拍賣標的的公司原工作人員反饋，該兩間房屋應(yīng)系地下部分的公有配套措施，屬消防控制室和水電控制室。管理人曾于2022年就該兩間房屋的規(guī)劃性質(zhì)等調(diào)查情況發(fā)函普寧城管局，該局回復(fù)稱按照普寧政府與高路德簽署的《普寧市新蘭花大酒店城市綜合工程蘭花廣場地上及地下空間合作建設(shè)協(xié)議書》，蘭花廣場上面的全部建筑（包括圖紙所示的消防控制室、水電控制室）應(yīng)均屬廣場地面公共配套設(shè)施，權(quán)屬人為普寧政府。對此，買受人在競得拍賣標的后，管理人可配合向買受人提供拍賣標的所涉項目的施工圖紙（僅能提供電子版，無法提供紙質(zhì)版），但買受人應(yīng)自行與普寧政府或普寧城管局協(xié)調(diào)解決前述兩間房屋的權(quán)屬、使用、移交等事宜。管理人不保證前述調(diào)查事實的真實性、全面性，競買人或買受人應(yīng)自行負責(zé)調(diào)查、核實并承擔(dān)包括無法取得、使用該兩間房屋等相關(guān)風(fēng)險，買受人不得就此主張拍賣無效或者向高路德公司、管理人、拍賣平臺進行索賠或主張其他權(quán)利。

6、管理人并沒有接管到拍賣標的所涉項目的土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等證件的原件，若買受人需要的，管理人僅能提供復(fù)印件。該等無法提供證件原件的情況若對標的的過戶、后續(xù)開發(fā)建設(shè)等事項產(chǎn)生不利影響或構(gòu)成障礙的，由買受人自行承擔(dān)此間的一切風(fēng)險，買受人不得就此主張拍賣無效或者向高路德公司、管理人、拍賣平臺進行索賠或主張其他權(quán)利。

蘭花廣場地面木屋建筑物

拍賣標的基本情況

本次拍賣標的為高路德公司名下位于廣東省普寧市流沙市區(qū)長春路南側(cè)蘭花廣場地面木屋建筑物，《木屋施工圖》顯示拍賣標的的建筑面積為195.90平方米。經(jīng)調(diào)查，該木屋為高路德公司于2014年期間在蘭花廣場地面上自行修建作為臨時辦公室使用。根據(jù)高路德公司法定代表人的反饋以及管理人查閱蘭花廣場項目的設(shè)計圖紙、規(guī)劃等建規(guī)手續(xù)，木屋不在蘭花廣場項目的規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)，也沒有取得相應(yīng)的建規(guī)手續(xù)，屬于違法建筑。本次拍賣所涉及的資產(chǎn)狀況均以實物現(xiàn)狀為準，拍賣標的內(nèi)的固定資產(chǎn)不在本次拍賣的標的范圍內(nèi)。拍賣標的物瑕疵詳見公告第八條特別說明及風(fēng)險提示。

起拍價、保證金及增價幅度

起拍價：116,149.11元，保證金：11,000.00元，增價幅度：1,000.00元及其整數(shù)倍。

特別說明及風(fēng)險提示

1、根據(jù)高路德公司法定代表人的反饋以及管理人查閱蘭花廣場項目的設(shè)計圖紙、規(guī)劃等建規(guī)手續(xù)，木屋不在蘭花廣場項目的規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)，也沒有取得相應(yīng)的建規(guī)手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國民法典》等相關(guān)法律規(guī)定，拍賣標的應(yīng)屬違法建筑，可能無法辦理過戶，且存在被行政機關(guān)拆除的風(fēng)險。競買人在參與競拍前或買受人在競得拍賣標的后應(yīng)自行與政府相關(guān)部門或其他第三方進行了解、溝通、協(xié)商。對于拍賣標的物無法過戶、被行政單位收回或被拆除等一切行政、經(jīng)濟及法律風(fēng)險均由買受人自行承擔(dān)，買受人不得就此主張拍賣無效或者向高路德公司、管理人、拍賣平臺進行索賠或主張其他權(quán)利。

2、2021年11月18日，普寧市城管局向管理人發(fā)送《關(guān)于<普寧市高路德置業(yè)發(fā)展有限公司管理人詢證函>的復(fù)函》，反饋：根據(jù)普寧市人民政府與高路德公司簽訂的《普寧市新蘭花大酒店城市綜合工程蘭花廣場地上及地下空間合作建設(shè)協(xié)議書》以及普寧市國土資源局與高路德公司簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)（地下）掛牌成交確認書》等協(xié)議約定，蘭花廣場地上改造、升級的構(gòu)建筑物是廣場地面公共配套設(shè)施，權(quán)屬為普寧市人民政府。由此，普寧市城管局認為因木屋位于蘭花廣場地面上，其權(quán)屬為普寧市人民政府所有。

管理人經(jīng)查閱原始的圖紙和規(guī)劃材料認為，由于木屋并非項目的規(guī)劃內(nèi)合法建筑，故并不屬于普寧市城管局所提到的廣場地面公共配套設(shè)施。雖然木屋無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，但因其系由高路德公司實際投資修建，高路德公司仍享有其使用權(quán)、收益權(quán)等除所有權(quán)之外的權(quán)利。管理人之意見僅為競買人參與競買提供參考，不能作為競買人判斷、權(quán)衡價值的最終依據(jù)。對于普寧市城管局《關(guān)于<普寧市高路德置業(yè)發(fā)展有限公司管理人詢證函>的復(fù)函》的效力及風(fēng)險問題，由競買人自行判斷。管理人不對拍賣標的的權(quán)屬瑕疵作任何承諾。

3、2014年7月8日，蘭花廣場的地面廣場部分正式向市民開放使用，普寧市城管局因地面園林管理需求，使用該木屋的部分辦公室作為辦公場所使用至今。截止本公告發(fā)布之日，木屋里面除一間辦公室由管理人聘請的人員為看護和維護項目工程使用，其他部分均系普寧市城管局在使用。本次拍賣標的物按現(xiàn)狀拍賣并按現(xiàn)狀交付。拍賣成交后，由買受人自行負責(zé)與普寧市城管局協(xié)商返還拍賣標的物等事宜，管理人不負責(zé)騰空場地。買受人應(yīng)自行調(diào)查、核實并承擔(dān)包括無法取得、使用拍賣標的物等相關(guān)風(fēng)險，買受人不得就此主張拍賣無效或者向高路德公司、管理人、拍賣平臺進行索賠或主張其他權(quán)利。