近日，廣州公共資源交易中心發(fā)布了關于南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)時尚珠寶科創(chuàng)文旅新城全面改造項目二期（天益村、大穩(wěn)村）公開引入合作企業(yè)成交結果公示，經(jīng)廣州市南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)人民政府組織的成員代表表決，確定深圳市星河房地產開發(fā)有限公司為本項目的合作企業(yè)。

據(jù)此前發(fā)布的招標公告顯示，項目位于南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)天益村、大穩(wěn)村，東臨東涌村，南臨廣州繞城高速路，西臨南沙港快速路，北臨石基村，包含天益村、大穩(wěn)村兩村范圍。項目總投資為110.28億元，在冊總人口為7914人，改造范圍的總用地面積約為906.21公頃。

值得一提的是，該項目是南沙有史以來最貴的城市更新項目，也是去年11月至今，南沙首個（也是唯一一個）完成公開招商的項目。

此次舊改涉及兩條村的位置。其中，天益村位于東涌鎮(zhèn)的西部，南沙大道與市魚路段中段，北臨騮崗水道，南接繞城高速，因有一條“天字涌”流過全村而得名。

大穩(wěn)村位于東涌鎮(zhèn)北面，西南面臨騮崗水道，與天益村隔水相鄰，北面與石基村接壤，東連東涌村。轄區(qū)內有多條涌道，包括大穩(wěn)涌、三穩(wěn)涌、沙鼻梁涌、棒界涌，是典型的嶺南水鄉(xiāng)。

早在2019年10月和2020年1月，天益村和大穩(wěn)村就各公布了一次基礎數(shù)據(jù)調查成果。

根據(jù)整體基礎數(shù)據(jù)顯示，天益村總人口為5052人，共2891戶。在2014年至2018年期間，歷年經(jīng)濟分紅為0元。該村有證住宅共443棟，無證住宅共947棟，集體物業(yè)共98棟，國有建筑共58棟，現(xiàn)狀建筑面積約50.9萬㎡。此外，村內還有幼兒園、小學、變電房等市政及共建配套設施。

而大穩(wěn)村現(xiàn)有總人口6840人，共2710戶。2018年，該村集體經(jīng)濟收入超611萬元。其中，分紅金額為83.36萬元，但村民人均分紅金額為200元。全村建筑總量2393棟，現(xiàn)狀建筑面積約78.5萬㎡。其中，村民住宅共2149棟，集體物業(yè)共91棟，國有物業(yè)共153棟。

天益村與大穩(wěn)村各自都有歷史保護范圍， 包括古樹、河涌、牌坊等，需在改造過程中加以平衡。

星河羊城舊改提速背后的商業(yè)圖謀

兩條村一起改造，無論是改造面積還是投資金額，都居全市前列，非“大咖”不能取。在舊改市場存在較多變數(shù)的當下，此次南沙最貴舊改落袋星河并沒有引來較多爭議。

對房地產有所了解的人，應該對星河控股集團一點都不陌生了。星河起步于深圳，老板黃楚龍，從一個建筑工人到一個千億資產的企業(yè)家，比大家的想象中都要低調，光是捐款金額就已超33億。

▲星河控股集團董事長黃楚龍

星河除了房地產項目，也涉及了金融、文旅、酒店、家具、互聯(lián)網(wǎng)等多個領域，其中在深圳的CoCo系列的地產項目，每年租金就有2億以上。

此次，南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)時尚珠寶科創(chuàng)文旅新城全面改造項目二期是今年星河確定下來的第三個舊改，之前是以109億元投資額簽約荔灣龍溪村，隨后也以52億元拿下了黃埔華甫荷村。

截止到目前，星河已經(jīng)在廣州拿下了7個舊村改造項目，改造面積超2100公頃，改造投資額超488億元（含66.78億元土拍競得南沙東灣村舊改）。其中包括荔灣龍溪村舊改（改造金額109億元）、番禺羅邊村、黃埔華甫荷村，其余4個均位于南沙，分別為東灣村（改造金額80.33億元）、大涌村以及珠寶旅游小鎮(zhèn)的一二期項目。

此外星河控股至少還介入到南草塘村、沙亭村等多條舊村，據(jù)統(tǒng)計舊改儲備面積達到千萬平方米。

星河也是目前少數(shù)在廣州手握多條舊村的企業(yè)之一，緊追升龍、時代中國、富力身后。

而星河大手筆拿舊改對外界來說也不少見。早在2019年12月底，星河便被正式被選定為珠寶文旅小鎮(zhèn)項目一期合作企業(yè)，即南沙東涌鎮(zhèn)珠寶文化旅游小鎮(zhèn)連片更新改造項目（南涌村、魚窩頭村）城市更新項目。其體量達約832公頃，面積為1.3倍珠江新城，改造總成本約102.82億元，在當時也是廣州舊改公開招商以來，少有的大體量舊改項目。本次再拿下項目二期，擬與之前的一期項目連片開發(fā)改造。

▲珠寶文旅小鎮(zhèn)一期動工儀式

據(jù)了解星河在2004年就開始涉足舊改項目，并將城市更新視為其重要業(yè)務。試水廣州舊改之前主要在大本營深圳有多個重量級舊改案例，2015年其在廣州的城市更新公司掛牌成立。

隨后其快速介入了廣州的舊改。其中2021年8月正式拿下的黃埔華甫荷村，星河早在2017年10月、2018年6月便分別與華甫村、荷村簽訂城市更新改造前期咨詢服務合作協(xié)議。這是星河首進黃埔，該舊改項目擬打造成為總規(guī)模約150萬平方米的復合型巨無霸城市綜合體。

實際上星河在近年大舉進軍廣州舊改，多被認為是重倉商業(yè)，為商管公司星盛商業(yè)在廣州的布局提供土地儲備。

而星河對于南沙商業(yè)市場實則有了一定了解。據(jù)了解，星盛商業(yè)曾在2016年便落地了首個社區(qū)購物中心南沙COCO Garden；2019年星河再拿下南沙東灣村項目，擬建設廣州首座COCO Park購物中心，預計2023年建成。

▲廣州首座COCO Park效果圖

其商業(yè)擴張并深耕的意向也較強。今年8月初，星盛商業(yè)進入荔灣，宣布與廣州國際醫(yī)藥港共同成立合資公司，合作建設健康方舟購物中心項目，并引入星盛商業(yè)旗下的購物中心品牌。

只不過商業(yè)及產業(yè)的布局和盤活，對企業(yè)資金是一個巨大的考驗。

目前市場所認知的星河的負債率并不高。僅就星河的發(fā)債主體星河實業(yè)（深圳）有限公司而言，截至2021年3月底的負債總額也僅為255.84億元，全部債務合計175.24億元，資產負債率、全部債務資本化率和長期債務資本化率分別為55.48%、46.05%及44.01%。

也有評級報告披露，截至2020年底，星河集團資產總額236.92億元，負債總額151.35億元，資產負債率63.88%，全部債務資本化比率39.13%；截至2020年及2021年3月，星河集團的資產負債率分別為63.88%和60.62%。

可以發(fā)現(xiàn)，星河手里有著大量的存量資產，包括購物中心、商業(yè)綜合體、科創(chuàng)城等商業(yè)和產業(yè)布局，這些資產沉淀著星河大量的資金。

不過星河也不斷利用CMBS、ABS等類REITs手段進行資產證券化，策劃著盤活各類資產；通過資產證券化，實現(xiàn)投資回報的時間得以大大縮短。

本次星河再以大手筆將南沙珠寶文旅小鎮(zhèn)二期舊改納入，如果加上去年一期的項目，整個珠寶文旅小鎮(zhèn)合共改造金額213.1億元，面積接近1700萬平方米。

從體量、改造難度和產業(yè)引入要求綜合看，該項目建設開發(fā)和投資回報周期無疑較長。加上當前政策嚴控規(guī)范舊改市場，這更加考驗星河的改造運營能力和資產盤活能力。