項(xiàng)目地塊位于普寧市中心城區(qū)西南部，距離普寧市區(qū)中心約3公里。地塊西臨國(guó)道324，東臨象鼻山動(dòng)物園。項(xiàng)目范圍為13.9公頃，目前項(xiàng)目二期是相對(duì)完整地塊。

(1) 規(guī)劃層面：在普寧市域“一城三區(qū)三片”的空間格局中，本項(xiàng)目位于西部生態(tài)優(yōu)化片的東北端，主要以生態(tài)旅游、生態(tài)康養(yǎng)為發(fā)展重點(diǎn)。

西南地區(qū)生態(tài)康養(yǎng)的重要支撐：本次調(diào)整地塊所在區(qū)域位于西南地區(qū)與中心城區(qū)的交界處，在城鄉(xiāng)協(xié)同發(fā)展軸的串聯(lián)下，該項(xiàng)目將會(huì)是該片區(qū)生態(tài)康養(yǎng)的重要支撐。

由于項(xiàng)目所處位置以及所扮演的角色和功能要求，本項(xiàng)目建筑布局需要結(jié)合生態(tài)景觀的優(yōu)勢(shì)，提升片區(qū)康養(yǎng)居住水平。

(2) 房產(chǎn)市場(chǎng)層面：?

A. 適應(yīng)普寧市房產(chǎn)需求變化：目前普寧大戶型需求量較少，普寧和府一期大戶型產(chǎn)品滯銷，為適應(yīng)市場(chǎng)需求，減少房產(chǎn)漏銷風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)健發(fā)展，進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。

B. 滿足普寧人口住房需求：普寧市地少人多，調(diào)整為小戶型有利于提供更多住房，滿足普寧市人口的居住需求。

C. 降低年輕人的購(gòu)房壓力：根據(jù)普寧市人口普查的結(jié)果，普寧市人口年齡結(jié)構(gòu)以青年人為主，也將會(huì)是未來(lái)購(gòu)房需求的主力軍。將大戶型調(diào)整為小戶型有利于解決現(xiàn)代年輕人的購(gòu)房問(wèn)題，降低其購(gòu)房壓力。

綜合以上分析，營(yíng)造生態(tài)景觀更具優(yōu)勢(shì)的建筑布局，提升片區(qū)康養(yǎng)居住水平，更有利于提升地塊的綜合價(jià)值，故需要對(duì)其建筑布局和戶型進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

本次調(diào)整內(nèi)容為：優(yōu)化調(diào)整項(xiàng)目二期4#-15#樓（東區(qū)域，共12幢）建筑布局以及戶型，由140㎡以上大戶型調(diào)整為115㎡以下小戶型，該區(qū)域優(yōu)化后為11幢住宅。

(1) 交通影響：項(xiàng)目周邊道路晚高峰期間的飽和度都有所增加，但總體而言項(xiàng)目周邊道路服務(wù)水平尚處于可接受范圍內(nèi)，未對(duì)項(xiàng)目周邊交通出行產(chǎn)生影響。

(2) 教育設(shè)施影響：項(xiàng)目規(guī)劃人口雖有少量增加，但規(guī)劃調(diào)整后近遠(yuǎn)期教育設(shè)施均可滿足片區(qū)人口的需求。未對(duì)項(xiàng)目周邊教育設(shè)施產(chǎn)生影響。

(3) 建筑消防影響：通過(guò)分析得出，本次調(diào)整中東側(cè)高層居住與商業(yè)裙房的防火距離為16m, 東側(cè)高層居住與幼兒園的防火距離為15m，商業(yè)裙房與東側(cè)居住底商的防火距離約為23m, 均符合相關(guān)防火規(guī)范要求。

(4) 建筑日照影響：根據(jù)揭陽(yáng)市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，需滿足被遮擋住宅冬至日有效日照時(shí)間不少于1小時(shí)。分析結(jié)果顯示，方案建筑日照時(shí)間均≥1小時(shí)。因此本次調(diào)整均可滿足日照要求。

(5) 方案指標(biāo)校核：規(guī)劃調(diào)整后容積率、計(jì)容面積，綠地率不變，建筑密度調(diào)整為27.36%，均未突破原有規(guī)劃條件。規(guī)劃設(shè)置了沿街商業(yè)、養(yǎng)老配置、幼兒園、物管用房、配電房、公廁、垃圾房、實(shí)體書店、會(huì)所，開(kāi)閉所等公共服務(wù)設(shè)施；其中二期設(shè)置了小區(qū)居委會(huì)用房、垃圾房、公變房、配電房及公共廁所等公共服務(wù)設(shè)施，均可滿足規(guī)劃條件的要求。規(guī)劃人口共2863戶，停車位數(shù)量共2939個(gè)，其中，地面停車位294個(gè)，地下停車位2645個(gè)，均可滿足規(guī)劃條件的要求。

綜上所述，本次調(diào)整內(nèi)容具有可行性。