《指導(dǎo)意見》主要包括四部分內(nèi)容?，F(xiàn)對其中的主要政策解讀如下：

即以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神，深入貫徹習(xí)近平總書記重要講話精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，以“依法依規(guī)、尊重歷史、面對現(xiàn)實、為民利民”為原則，以各級政府為主體，以維護(hù)人民群眾利益為核心，妥善解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。

一是明確各地級以上市、縣（區(qū)）政府為解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的主體，要求切實落實政府屬地管理責(zé)任，強化責(zé)任擔(dān)當(dāng)，積極主動作為。

二是要求各地級以上市、縣（市、區(qū)）政府要盡快建立解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的專門工作機制。

三是對各地制定出臺處理歷史遺留問題的法規(guī)或改革性文件的期限予以明確，即本意見實施后半年內(nèi)。

由于各地不動產(chǎn)登記歷史遺留問題情況不盡相同，《指導(dǎo)意見》主要著眼于對全省具有共性的普遍性問題進(jìn)行原則性的規(guī)定，具體問題的處理仍然需要各地針對本地實際情況出臺具體細(xì)化的可操作性措施。

一是關(guān)于房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)主體不一致的問題。由于原土地房屋分開登記，很多房屋在沒有辦理土地使用權(quán)證或不符合相關(guān)規(guī)定無法辦理土地使用權(quán)證的情況下，辦理了房屋所有權(quán)證甚至還進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓（含多次轉(zhuǎn)讓），因此出現(xiàn)了大量的歷史遺留問題，包括房屋土地權(quán)屬來源資料不齊、只有房產(chǎn)證沒有土地使用證等。對于該類問題，主要是對依法可以辦理土地使用權(quán)證的，依法依規(guī)辦理房地合一的不動產(chǎn)權(quán)證書；對需要補充相關(guān)手續(xù)的，按照規(guī)定盡力完善手續(xù)；對小產(chǎn)權(quán)房等不符合法律法規(guī)規(guī)定的，不予辦理相關(guān)登記手續(xù)。

二是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中違反土地管理、規(guī)劃管理的問題。對于該類問題，我們劃分時間段進(jìn)行處理：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后的，要求有關(guān)部門依法作出處理后，再行辦理不動產(chǎn)登記；不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前的，符合一定條件，可先行辦理登記，但要在登記簿和證書中標(biāo)注“相關(guān)違法違規(guī)情況須待進(jìn)一步處理”，并由不動產(chǎn)所在地縣級以上政府責(zé)成相關(guān)部門在登記后一年內(nèi)處理完畢。

三是關(guān)于單方申請登記問題。由于開發(fā)建設(shè)單位已注銷等原因，購房人不能按照雙方共同申請的規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)的，我們規(guī)定土地和房屋權(quán)屬來源清楚、界址明確，房屋的用地、規(guī)劃報建、竣工驗收等批準(zhǔn)文件齊備清楚，相關(guān)材料齊全的，可單方申請登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)經(jīng)核實并公告后予以辦理。

四是關(guān)于房改房等問題。分兩種情況：對于出讓性質(zhì)的宗地，考慮到有些房改房或經(jīng)適房所在宗地雖為出讓性質(zhì)，但并未按市場價格繳納相關(guān)價款，須按規(guī)定繳納相關(guān)價款；對于劃撥性質(zhì)的宗地，須依法補繳土地出讓金。

五是關(guān)于房屋用途和土地用途不一致問題。首先，明確處理范圍是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前房屋用途和土地用途登記不一致的不動產(chǎn)。其次，明確未經(jīng)依法批準(zhǔn)，登記時不得改變不動產(chǎn)用途，并要求地方政府在登記后一年內(nèi)組織完善相關(guān)手續(xù)。

六是關(guān)于土地處于抵押狀態(tài)下的不動產(chǎn)登記問題。明確經(jīng)抵押權(quán)人同意，可依法辦理登記，但須注明土地抵押狀況。

七是關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前的違法抵押問題。明確由不動產(chǎn)所在地的縣級以上政府對違法抵押問題先行妥善處理完畢，再由不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)處理結(jié)果依法辦理登記。

八是關(guān)于農(nóng)村宅基地房屋不動產(chǎn)登記問題。考慮到鄉(xiāng)村規(guī)劃的覆蓋問題，結(jié)合近兩年我省農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點經(jīng)驗，對所需提供的材料進(jìn)行了明確。同時要求各地加快推進(jìn)規(guī)劃未覆蓋地區(qū)的鄉(xiāng)村規(guī)劃編制工作。

九是關(guān)于房屋跨宗地問題。明確須先行對所涉宗地按照房屋與宗地對應(yīng)一致原則進(jìn)行分割、合并或調(diào)整邊界處理后，再行辦理登記手續(xù)。

一是全面完成資料移交。不動產(chǎn)登記資料的移交和管理是全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基礎(chǔ)。原各登記機構(gòu)應(yīng)依法將原始紙質(zhì)登記資料和電子登記數(shù)據(jù)完整移交至不動產(chǎn)登記機構(gòu)。不動產(chǎn)登記資料不移交或移交部分資料，既不符合法律法規(guī)要求，也給不動產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性和時效性帶來了障礙。不動產(chǎn)登記資料移交后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)行業(yè)管理部門、不動產(chǎn)登記信息應(yīng)用部門均可通過不動產(chǎn)登記信息平臺進(jìn)行信息的互通共享應(yīng)用。

二是全面完成數(shù)據(jù)整合。要求各級人民政府確保按照國家和省的統(tǒng)一部署和要求，全面完成不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)遷移整合和建庫工作。

三是建立信息共享機制。要求各縣級以上人民政府按需共享相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息。四是健全監(jiān)督和糾措機制。要求各縣級以上人民政府建立健全執(zhí)法監(jiān)督和行政糾錯機制，對不動產(chǎn)登記工作中的違法違規(guī)發(fā)證行為進(jìn)行糾正和責(zé)任追究。

附：通知原文

《關(guān)于加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的指導(dǎo)意見》

為加快處理當(dāng)前不動產(chǎn)登記中存在的歷史遺留問題，切實規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，提出如下意見。

以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神，深入貫徹習(xí)近平總書記重要講話精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，以“依法依規(guī)、尊重歷史、面對現(xiàn)實、為民利民”為原則，以各級政府為主體，以維護(hù)人民群眾利益為核心，妥善解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。

建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是黨中央、國務(wù)院的重大決策部署。隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的不斷深入，過去分散登記的弊端集中爆發(fā)，在分散登記過渡至統(tǒng)一登記過程中遇到了諸多政策性難題，涉及權(quán)利人的切身利益，若得不到及時妥善解決，將直接影響我省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的平穩(wěn)有序?qū)嵤┠酥辽鐣椭C穩(wěn)定。

各級政府及有關(guān)部門要充分認(rèn)識妥善解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的重要性和緊迫性，切實落實政府屬地管理責(zé)任，強化責(zé)任擔(dān)當(dāng)，積極主動作為。各地級以上市、縣（市、區(qū)）政府要盡快建立解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的專門工作機制，針對不動產(chǎn)登記工作中遇到的普遍性問題，深入開展調(diào)查研究，找準(zhǔn)問題癥結(jié)所在；各地應(yīng)于本意見實施后半年內(nèi)制定出臺處理歷史遺留問題的法規(guī)或改革性文件，牢牢守住防止國有資產(chǎn)流失這條紅線，妥善處理行政區(qū)域內(nèi)各類不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。

（一）已取得房屋所有權(quán)屬證書，未辦理土地登記，當(dāng)事人申請辦理不動產(chǎn)登記，按下列情形處理：

1、有合法土地權(quán)屬來源的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)予以辦理，有關(guān)土地權(quán)屬來源材料認(rèn)定，可依據(jù)取得土地使用權(quán)時的相關(guān)政策。

2、沒有合法土地權(quán)屬來源的，不動產(chǎn)所在地的縣級以上政府應(yīng)組織自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）等部門依法作出處理，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)有關(guān)部門依法處理的證明材料辦理不動產(chǎn)登記。

3、集體所有土地上開發(fā)的商品住房，一律不得辦理不動產(chǎn)登記。

（二）合法宗地上的房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權(quán)屬證書，但沒有同步辦理土地使用證轉(zhuǎn)移，房屋、土地權(quán)屬證書的權(quán)利主體不一致，當(dāng)事人持房屋所有權(quán)屬證書和土地使用證共同申請不動產(chǎn)登記的（若房屋所有權(quán)人或原土地使用權(quán)人已故，由其合法繼承人代為申請），不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)予以受理，經(jīng)調(diào)查核實，注銷原土地使用證，辦理房屋、土地權(quán)利主體一致的建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)不動產(chǎn)登記。屬劃撥用地的，當(dāng)事人應(yīng)先按當(dāng)?shù)匾?guī)定轉(zhuǎn)為出讓用地、補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后，再申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

（三）有合法的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)手續(xù)、但在開發(fā)建設(shè)中存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問題，不動產(chǎn)所在地政府應(yīng)組織有關(guān)部門依法作出處理，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)有關(guān)部門依法處理的證明文件辦理不動產(chǎn)登記。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，存在上述違反管理規(guī)定行為，但已辦理商品房預(yù)售許可、建設(shè)工程已完成竣工驗收、購房人已取得房屋所有權(quán)屬證書，現(xiàn)申請不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)予以辦理，按已建成的建筑現(xiàn)狀進(jìn)行測繪落宗，并在登記簿及證書上標(biāo)注“相關(guān)違法違規(guī)情況須待進(jìn)一步處理”，由所在地縣級以上政府責(zé)成相關(guān)部門在登記后一年內(nèi)對違反管理規(guī)定問題依法作出處理，并將處理結(jié)果送不動產(chǎn)登記機構(gòu)存檔。

（四）因開發(fā)建設(shè)單位已注銷等原因，購房人不能按照雙方共同申請的規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)的，土地和房屋權(quán)屬來源清楚、界址明確，房屋的用地、規(guī)劃報建、竣工驗收等批準(zhǔn)文件齊備清楚，購房人可憑購房合同、購房款票據(jù)（或證明）、稅費憑證等單方申請登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)經(jīng)核實并公告后辦理首次、轉(zhuǎn)移等不動產(chǎn)登記。

（五）符合交易條件的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房和職工福利房，當(dāng)事人申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)區(qū)分具體情況辦理：宗地為出讓土地，當(dāng)事人應(yīng)按規(guī)定繳納相關(guān)價款后，辦理不動產(chǎn)登記，取得完全產(chǎn)權(quán)；宗地為劃撥土地，當(dāng)事人應(yīng)在補繳土地出讓金后，按出讓土地辦理不動產(chǎn)登記。土地使用權(quán)的處置方式和土地出讓金或價款的繳納標(biāo)準(zhǔn)，由不動產(chǎn)所在地的縣級以上政府作出具體規(guī)定。

（六）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，房屋所有權(quán)屬證書和國有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動產(chǎn)，當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記時，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的不動產(chǎn)用途。對原批準(zhǔn)土地用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級類不對應(yīng)的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級類重新確定歸屬地類進(jìn)行登記，土地使用期限終止日期與原土地權(quán)屬來源材料保持一致，并在不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權(quán)證書“附記”中記載原批準(zhǔn)用途。不動產(chǎn)所在地的縣級以上政府應(yīng)組織自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）等部門在登記后一年內(nèi)，依法完善相關(guān)手續(xù)。

（七）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，當(dāng)事人購買已抵押國有土地使用權(quán)的房屋并取得房屋所有權(quán)屬證書，現(xiàn)土地仍處于抵押狀態(tài)的，當(dāng)事人申請辦理不動產(chǎn)登記，經(jīng)抵押權(quán)人同意，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可予以辦理，并在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書上注明土地抵押狀況。

（八）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，違反《物權(quán)法》《擔(dān)保法》等法律法規(guī)以土地等不動產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)的，不動產(chǎn)所在地的縣級以上政府根據(jù)具體情況采取清償、置換、完善手續(xù)等方式依法處理后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)處理結(jié)果依法辦理不動產(chǎn)變更、注銷等登記手續(xù)。

（九）未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的地區(qū)，已依法取得宅基地使用權(quán)的地上房屋所有權(quán)登記，由縣級以上政府對未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的鄉(xiāng)村及時間界限作出統(tǒng)一認(rèn)定，當(dāng)事人申請房屋所有權(quán)登記，符合上述認(rèn)定范圍的，可不提供房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料。因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)和地上房屋權(quán)利人不一致的，可由村委會出具證明或提供調(diào)解協(xié)商證明材料，明確房地統(tǒng)一登記的權(quán)利主體，作為宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的權(quán)屬來源證明材料。

縣級以上政府應(yīng)加快推進(jìn)規(guī)劃未覆蓋地區(qū)的鄉(xiāng)村規(guī)劃編制或修編工作，并嚴(yán)格核實界定鄉(xiāng)村規(guī)劃未覆蓋地區(qū)和時間，嚴(yán)格審核不動產(chǎn)建設(shè)是否屬于鄉(xiāng)村規(guī)劃未覆蓋。屬于未覆蓋的，應(yīng)補充或修編規(guī)劃，將其納入規(guī)劃區(qū)范圍；屬于已覆蓋的，應(yīng)按相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理后，再行依法登記。

（十）已取得房屋所有權(quán)屬證書，房屋的幢基底涉及跨宗地，當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)所在地的縣級以上政府應(yīng)組織自然資源管理部門對涉及宗地按照房屋與宗地對應(yīng)一致原則進(jìn)行分割、合并或調(diào)整邊界處理，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)處理結(jié)果辦理登記。

各地要講政治、顧大局，從歷史發(fā)展的長遠(yuǎn)眼光高度重視不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，切實做到在宏觀上平穩(wěn)把控、微觀上大膽探索。各級自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、財政、司法等部門要密切配合，形成工作合力，按照依法、規(guī)范、便民的要求，共同推動我省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度平穩(wěn)有序?qū)嵤?/span>

（一）全面完成資料移交。不動產(chǎn)登記資料的移交和管理是全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基礎(chǔ)。各相關(guān)部門要按照國家和省的要求，于本文頒布實施后3個月內(nèi)，將原有的房屋、林地、草地、海域等登記簿、權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件以及有關(guān)登記申請、審核等原始紙質(zhì)資料和電子資料完整同步移交不動產(chǎn)登記機構(gòu)，確保登記資料的唯一性、統(tǒng)一性、合法性、安全性，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構(gòu)對登記檔案規(guī)范有效管理。

（二）全面完成數(shù)據(jù)整合。各級人民政府要加強領(lǐng)導(dǎo)，落實經(jīng)費保障，確保按照國家和省的統(tǒng)一部署和要求對現(xiàn)有土地、房屋、林地、草地、海域等登記信息數(shù)據(jù)全面完成遷移整合和建庫工作，實現(xiàn)網(wǎng)上能查可用、共享便民。

（三）建立信息共享機制。不動產(chǎn)登記信息共享是《不動產(chǎn)登記暫行條例》的明確規(guī)定，是便民利民、體現(xiàn)不動產(chǎn)登記工作意義之所在。各縣級以上人民政府要積極作為，依法履職，根據(jù)共享數(shù)據(jù)的用途，按需共享相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息。共享雙方要制定數(shù)據(jù)共享辦法或簽訂數(shù)據(jù)共享協(xié)議，明確數(shù)據(jù)共享內(nèi)容、共享方式、數(shù)據(jù)保密要求、安全保密責(zé)任等內(nèi)容。

（四）健全監(jiān)督和糾錯機制。各縣級以上人民政府要建立健全執(zhí)法監(jiān)督和行政糾錯機制，對于不動產(chǎn)登記工作中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)發(fā)證行為，要責(zé)成有關(guān)部門依法處置，對失職瀆職造成嚴(yán)重后果的要嚴(yán)肅追責(zé)。各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)要嚴(yán)格按照國家和省的統(tǒng)一部署和要求，依法依規(guī)開展不動產(chǎn)登記工作，防止產(chǎn)生新的問題。

本意見自頒布之日起實施，有效期5年。

來源：廣東省自然資源廳