2021年10月15日,央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上,金融市場司司長答記者問時強(qiáng)調(diào)央行房地產(chǎn)金融工作將長期遵循中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略和方針,堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào),堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,堅(jiān)持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,加快建立房地產(chǎn)長效機(jī)制。同時,會上對房貸供需關(guān)系、房企“三線四檔”融資管理規(guī)則、境外房企美元債價格下跌等內(nèi)容做出解答,再次對市場傳遞出穩(wěn)定信號。

1、央行繼續(xù)釋放穩(wěn)定信號,信貸環(huán)境或迎來實(shí)質(zhì)性改善
本次會議是中央近一個月內(nèi)第三次在重要金融會議中提及“房地產(chǎn)”行業(yè),向市場傳遞維穩(wěn)信號。
2、綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具保持流動性合理充裕央行重申下一階段“穩(wěn)健的貨幣政策將靈活精準(zhǔn)、合理適度,以穩(wěn)為主、穩(wěn)字當(dāng)頭”,并提出四季度銀行體系流動性供求將繼續(xù)保持基本平衡,不會出現(xiàn)大的波動,靈活運(yùn)營各種貨幣金融工具保持流動性合理充沛。預(yù)計(jì)短期內(nèi)央行仍有降準(zhǔn)預(yù)期,但應(yīng)與7月中旬類似,結(jié)構(gòu)性降準(zhǔn)加大對中小微企業(yè)的信貸支持。
3、房貸供需關(guān)系回歸正常,市場降溫的城市個人住房貸款發(fā)放有望加快
針對房貸問題,鄒瀾司長指出,“從數(shù)據(jù)上看,今年前三季度,個人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn),與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中,少數(shù)城市房價上漲過快,個人住房貸款投放受到一些約束,房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后,這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常?!?/span>
下半年以來,部分熱點(diǎn)城市在房貸收緊的影響下,市場已出現(xiàn)明顯降溫,但政策整體收緊也造成對部分剛需及合理改善型住房需求的誤傷。預(yù)計(jì)四季度,房價回穩(wěn)的城市房貸利率及放款速度等信貸端政策或?qū)⒂瓉韺?shí)質(zhì)性改善。
4、銀行將矯正對房企偏緊的信貸措施,房企資金壓力將緩解
第一,銀行將矯正對房企偏緊的信貸措施。去年八月份,針對房企融資管理規(guī)則“三道紅線”在12家房企開始試點(diǎn),年底擴(kuò)圍到30家。根據(jù)剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率(70%)、凈負(fù)債率(100%)、現(xiàn)金短債比(1倍),按此將房企分為紅橙黃綠四擋,有息負(fù)債規(guī)模年增速分別限制增長0%、5%、10%和15%。隨著房地產(chǎn)金融審慎管理制度的落實(shí)實(shí)施,在實(shí)際執(zhí)行中,特別是對紅檔企業(yè),鄒瀾司長認(rèn)為銀行誤解為不得新發(fā)放開發(fā)貸款,造成了一些企業(yè)資金鏈緊張。預(yù)計(jì),后期銀行將矯正偏緊的房地產(chǎn)信貸政策,準(zhǔn)確理解和執(zhí)行對踩線房企的信貸措施,特別對于紅檔企業(yè)也將給予相應(yīng)的信貸支持。
第二,房地產(chǎn)貸款投放提速,房企資金壓力將緩解。在貫徹和落實(shí)“兩個維護(hù)”下,隨著房地產(chǎn)貸款投放提速,房企資金壓力將有力緩解。一方面,從融資來看,銀行矯正對房企偏緊的信貸措施,房企開發(fā)貸融資環(huán)境趨松,有利于房企獲得融資。另一方面,從銷售來看,房地產(chǎn)貸款投放加速,市場需求回暖,房企銷售回款加速,也將會增加房企資金??偟膩砜矗募径?,隨著房地產(chǎn)貸款投放提速,市場至暗已過,房企資金壓力將緩解。
近期多家房企美元債違約。房地產(chǎn)行業(yè)整體處于下行階段,融資環(huán)境緊張,疊加若干房企流動性危機(jī)造成實(shí)質(zhì)性違約,海外資本對中資房企持審慎態(tài)度。9月以來,海外評級機(jī)構(gòu)數(shù)次下調(diào)多家中資房企信用評級或展望,造成投資人信心大減,進(jìn)而引發(fā)房企美元債大幅下跌。對此,多家房企主動發(fā)起回購,一方面對穩(wěn)定投資人信息、緩解市場壓力起到積極作用,另一方面也展示了自身的實(shí)力和流動性承壓能力。
隨著房地產(chǎn)貸款政策觸底回暖,房地產(chǎn)貸款投放加速,房企融資環(huán)境好轉(zhuǎn),銷售回款提速,將使房企資金壓力明顯緩解,進(jìn)而房企海外債密集違約也將減緩。
此外,同日發(fā)布的另一則重要消息也值得關(guān)注。
10月15日,《求是》雜志發(fā)表習(xí)近平主席重要文章《扎實(shí)推進(jìn)共同富?!?,提出將分階段促進(jìn)共同富裕:到“十四五”末,全體人民共同富裕邁出堅(jiān)實(shí)步伐,居民收入和實(shí)際消費(fèi)水平差距逐步縮小。到2035年,全體人民共同富裕取得更為明顯的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,基本公共服務(wù)實(shí)現(xiàn)均等化。到本世紀(jì)中葉,全體人民共同富?;緦?shí)現(xiàn),居民收入和實(shí)際消費(fèi)水平差距縮小到合理區(qū)間。要抓緊制定促進(jìn)共同富裕行動綱要,提出科學(xué)可行、符合國情的指標(biāo)體系和考核評估辦法。
其中涉及“房地產(chǎn)”的相關(guān)內(nèi)容包括:
? 要強(qiáng)化行業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性,加快壟斷行業(yè)改革,推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。
2020年底,《“十四五”規(guī)劃建議》提出要“推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”,今年“十四五”規(guī)劃全文發(fā)布,明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”,本次提到“推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展”。“均衡”與“協(xié)調(diào)”均體現(xiàn)了未來房地產(chǎn)與金融、實(shí)體經(jīng)濟(jì)更加明朗的關(guān)系。
? 要增加城鄉(xiāng)居民住房、農(nóng)村土地、金融資產(chǎn)等各類財(cái)產(chǎn)性收入。
增加城鄉(xiāng)居民住房財(cái)產(chǎn)性收入,一方面,住房保值、合理增值,有利于增加住房財(cái)產(chǎn)性收入;另一方面,住房租金收入亦是重要的財(cái)產(chǎn)性收入。除此之外,農(nóng)村土地的入市,集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市,未來或有更多的政策支持。
??要完善住房供應(yīng)和保障體系,堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購并舉,因城施策,完善長租房政策,擴(kuò)大保障性租賃住房供給,重點(diǎn)解決好新市民住房問題。
與以往表述一致。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整周期下,中央繼續(xù)重申堅(jiān)持“房住不炒”,房地產(chǎn)市場的定調(diào)一直沒有改變。租賃住房發(fā)展依然是未來重要的內(nèi)容之一。
??加強(qiáng)對高收入的規(guī)范和調(diào)節(jié)?!?/span>積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革,做好試點(diǎn)工作。要加大消費(fèi)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)力度,研究擴(kuò)大消費(fèi)稅征收范圍。
今年以來房地產(chǎn)稅被高頻提及。
5月,財(cái)政部等4部門召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會,聽取了部分城市政府負(fù)責(zé)人及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。
8月,中央財(cái)經(jīng)委員會召開第十次會議,強(qiáng)調(diào)要在高質(zhì)量發(fā)展中促進(jìn)共同富裕,加大稅收、社保、轉(zhuǎn)移支付等調(diào)節(jié)力度并提高精準(zhǔn)性。同月,財(cái)政部亦指出下一步將健全地方稅、直接稅體系,積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革,配合做好增值稅法、消費(fèi)稅法、關(guān)稅法等立法審核工作。
本次習(xí)近平總書記文章中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革,做好試點(diǎn)工作”,在扎實(shí)推進(jìn)共同富裕的當(dāng)下,房地產(chǎn)稅或?qū)⒃谝?guī)范和調(diào)節(jié)高收入中發(fā)揮更加重要的作用。
整體來看,房地產(chǎn)稅立法仍在積極穩(wěn)妥推進(jìn),選取部分城市進(jìn)行試點(diǎn)的工作預(yù)計(jì)將加速。
來源:中指研究院