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2021年10月15日，央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，金融市場司司長答記者問時強(qiáng)調(diào)央行房地產(chǎn)金融工作將長期遵循中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略和方針，堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，加快建立房地產(chǎn)長效機(jī)制。同時，會上對房貸供需關(guān)系、房企“三線四檔”融資管理規(guī)則、境外房企美元債價格下跌等內(nèi)容做出解答，再次對市場傳遞出穩(wěn)定信號。
本次會議是中央近一個月內(nèi)第三次在重要金融會議中提及“房地產(chǎn)”行業(yè)，向市場傳遞維穩(wěn)信號。
9月27日，央行貨幣政策三季度例會通稿中首提“兩個維護(hù)”，釋放房地產(chǎn)維穩(wěn)信號。
9月29日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合住建部和24家主要銀行召開房地產(chǎn)金融工作座談會，提出“準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加快落實(shí)“兩個維護(hù)”要求。
10月15日，央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“兩個維護(hù)”，并針對市場關(guān)注的房地產(chǎn)信貸管理、房企潛在信用風(fēng)險以及境外房企美元債價格下跌等問題作出回復(fù)。
央行重申下一階段“穩(wěn)健的貨幣政策將靈活精準(zhǔn)、合理適度，以穩(wěn)為主、穩(wěn)字當(dāng)頭”，并提出四季度銀行體系流動性供求將繼續(xù)保持基本平衡，不會出現(xiàn)大的波動，靈活運(yùn)營各種貨幣金融工具保持流動性合理充沛。預(yù)計(jì)短期內(nèi)央行仍有降準(zhǔn)預(yù)期，但應(yīng)與7月中旬類似，結(jié)構(gòu)性降準(zhǔn)加大對中小微企業(yè)的信貸支持。
針對房貸問題，鄒瀾司長指出，“從數(shù)據(jù)上看，今年前三季度，個人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常?！?/span>
下半年以來，部分熱點(diǎn)城市在房貸收緊的影響下，市場已出現(xiàn)明顯降溫，但政策整體收緊也造成對部分剛需及合理改善型住房需求的誤傷。預(yù)計(jì)四季度，房價回穩(wěn)的城市房貸利率及放款速度等信貸端政策或?qū)⒂瓉韺?shí)質(zhì)性改善。
第一，銀行將矯正對房企偏緊的信貸措施。去年八月份，針對房企融資管理規(guī)則“三道紅線”在12家房企開始試點(diǎn)，年底擴(kuò)圍到30家。根據(jù)剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率（70%）、凈負(fù)債率（100%）、現(xiàn)金短債比（1倍），按此將房企分為紅橙黃綠四擋，有息負(fù)債規(guī)模年增速分別限制增長0%、5%、10%和15%。隨著房地產(chǎn)金融審慎管理制度的落實(shí)實(shí)施，在實(shí)際執(zhí)行中，特別是對紅檔企業(yè)，鄒瀾司長認(rèn)為銀行誤解為不得新發(fā)放開發(fā)貸款，造成了一些企業(yè)資金鏈緊張。預(yù)計(jì)，后期銀行將矯正偏緊的房地產(chǎn)信貸政策，準(zhǔn)確理解和執(zhí)行對踩線房企的信貸措施，特別對于紅檔企業(yè)也將給予相應(yīng)的信貸支持。
第二，房地產(chǎn)貸款投放提速，房企資金壓力將緩解。在貫徹和落實(shí)“兩個維護(hù)”下，隨著房地產(chǎn)貸款投放提速，房企資金壓力將有力緩解。一方面，從融資來看，銀行矯正對房企偏緊的信貸措施，房企開發(fā)貸融資環(huán)境趨松，有利于房企獲得融資。另一方面，從銷售來看，房地產(chǎn)貸款投放加速，市場需求回暖，房企銷售回款加速，也將會增加房企資金?？偟膩砜矗募径?，隨著房地產(chǎn)貸款投放提速，市場至暗已過，房企資金壓力將緩解。
近期多家房企美元債違約。房地產(chǎn)行業(yè)整體處于下行階段，融資環(huán)境緊張，疊加若干房企流動性危機(jī)造成實(shí)質(zhì)性違約，海外資本對中資房企持審慎態(tài)度。9月以來，海外評級機(jī)構(gòu)數(shù)次下調(diào)多家中資房企信用評級或展望，造成投資人信心大減，進(jìn)而引發(fā)房企美元債大幅下跌。對此，多家房企主動發(fā)起回購，一方面對穩(wěn)定投資人信息、緩解市場壓力起到積極作用，另一方面也展示了自身的實(shí)力和流動性承壓能力。
隨著房地產(chǎn)貸款政策觸底回暖，房地產(chǎn)貸款投放加速，房企融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，銷售回款提速，將使房企資金壓力明顯緩解，進(jìn)而房企海外債密集違約也將減緩。
此外，同日發(fā)布的另一則重要消息也值得關(guān)注。
10月15日，《求是》雜志發(fā)表習(xí)近平主席重要文章《扎實(shí)推進(jìn)共同富?！?，提出將分階段促進(jìn)共同富裕：到“十四五”末，全體人民共同富裕邁出堅(jiān)實(shí)步伐，居民收入和實(shí)際消費(fèi)水平差距逐步縮小。到2035年，全體人民共同富裕取得更為明顯的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，基本公共服務(wù)實(shí)現(xiàn)均等化。到本世紀(jì)中葉，全體人民共同富?；緦?shí)現(xiàn)，居民收入和實(shí)際消費(fèi)水平差距縮小到合理區(qū)間。要抓緊制定促進(jìn)共同富裕行動綱要，提出科學(xué)可行、符合國情的指標(biāo)體系和考核評估辦法。
其中涉及“房地產(chǎn)”的相關(guān)內(nèi)容包括：
? 要強(qiáng)化行業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性，加快壟斷行業(yè)改革，推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。
2020年底，《“十四五”規(guī)劃建議》提出要“推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”，今年“十四五”規(guī)劃全文發(fā)布，明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”，本次提到“推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展”。“均衡”與“協(xié)調(diào)”均體現(xiàn)了未來房地產(chǎn)與金融、實(shí)體經(jīng)濟(jì)更加明朗的關(guān)系。
? 要增加城鄉(xiāng)居民住房、農(nóng)村土地、金融資產(chǎn)等各類財(cái)產(chǎn)性收入。
增加城鄉(xiāng)居民住房財(cái)產(chǎn)性收入，一方面，住房保值、合理增值，有利于增加住房財(cái)產(chǎn)性收入；另一方面，住房租金收入亦是重要的財(cái)產(chǎn)性收入。除此之外，農(nóng)村土地的入市，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市，未來或有更多的政策支持。
??要完善住房供應(yīng)和保障體系，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉，因城施策，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，重點(diǎn)解決好新市民住房問題。
與以往表述一致。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整周期下，中央繼續(xù)重申堅(jiān)持“房住不炒”，房地產(chǎn)市場的定調(diào)一直沒有改變。租賃住房發(fā)展依然是未來重要的內(nèi)容之一。
??加強(qiáng)對高收入的規(guī)范和調(diào)節(jié)?！?/span>積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。要加大消費(fèi)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)力度，研究擴(kuò)大消費(fèi)稅征收范圍。
今年以來房地產(chǎn)稅被高頻提及。
5月，財(cái)政部等4部門召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會，聽取了部分城市政府負(fù)責(zé)人及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。
8月，中央財(cái)經(jīng)委員會召開第十次會議，強(qiáng)調(diào)要在高質(zhì)量發(fā)展中促進(jìn)共同富裕，加大稅收、社保、轉(zhuǎn)移支付等調(diào)節(jié)力度并提高精準(zhǔn)性。同月，財(cái)政部亦指出下一步將健全地方稅、直接稅體系，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，配合做好增值稅法、消費(fèi)稅法、關(guān)稅法等立法審核工作。
本次習(xí)近平總書記文章中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”，在扎實(shí)推進(jìn)共同富裕的當(dāng)下，房地產(chǎn)稅或?qū)⒃谝?guī)范和調(diào)節(jié)高收入中發(fā)揮更加重要的作用。
整體來看，房地產(chǎn)稅立法仍在積極穩(wěn)妥推進(jìn)，選取部分城市進(jìn)行試點(diǎn)的工作預(yù)計(jì)將加速。
來源：中指研究院
