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前天,杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站發(fā)布消息,杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺,18日上線了“個人自主掛牌房源”功能。 ▲杭州這一舉措,打破了傳統(tǒng)依賴中介機構(gòu)的房屋銷售模式,改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機構(gòu)房源信息不對稱的弊端。 有意思的是,該平臺不僅引導買賣雙方按照房源核驗掛牌的規(guī)范流程開展交易,還新設置了用戶身份智能分類功能,實現(xiàn)個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認證用戶開放,經(jīng)紀人員無法查看,杜絕信息外泄,防止騷擾(系統(tǒng)可自動識別中介經(jīng)紀人信息,因為杭州全市所有中介經(jīng)紀人都有備案登記)。 看來,不僅是購房者,就連政府,也是“天下苦秦久矣”。 ▲為此,貝殼股價收盤暴跌14.86%,報17.01美元,創(chuàng)收盤歷史新低,市值縮水至202億美元。在美上市一年時間,貝殼最高價一度近80美元,但如今相較20美元發(fā)行價跌去15%。 02 說實話,杭州的個人自主掛牌房源,并非首創(chuàng)。 早在2011年,北京就有首個官辦免中介費二手房交易平臺在海淀區(qū)試點運行。但該平臺的房源搜索功能,只能依靠房源編碼和小區(qū)名稱進行查詢,非常不便。 2015年,北京又上線北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)。按照該平臺的設想,買家跟賣家可直接在網(wǎng)絡上實現(xiàn)對接、“零中介費”,但在這個平臺中,很多功能都不全,更多的是停留在了房屋評估值上。 同樣的,2016年,杭州也上線了“二手房交易監(jiān)管服務平臺”并開通了“個人自主掛牌房源”功能。但缺點在于,此時平臺上的業(yè)主電話一直是對外公開的,所有購房人、中介都能看見。這就導致中介騷擾直掛房源業(yè)主的現(xiàn)象,非常頻繁。 由此,杭州最新更新的功能,一個是要求所有登錄系統(tǒng)的人做實名認證,另一個是實現(xiàn)房源信息僅向個人認證用戶開放,中介無法查看。 從這兩項更新功能,我們可以看出,政府確實在努力推進個人直掛房源交易市場化,且去中介化意味明顯。 ▲除了杭州,今年6月24日,深圳官方住建局其實也推出了面向個人的二手房交易系統(tǒng),只不過這個功能一直還在“內(nèi)測”。 03 不管官方推出的個人直掛房源交易系統(tǒng)是否能夠成功,我們國家是講風向的,當北京、杭州、深圳等一線大城市都出現(xiàn)了“去中介化”的直接交易平臺,這個意味其實非常明顯: (1)中國式家庭,教育和住房支出是最大的兩大開支。只有把教育開支打下來,民間的日常消費才有保障;把住房消費(包含中介消費)打下來,民間的其他大宗消費如汽車、電器才會活躍。 說實話,買賣房子是城市基礎服務,是維系民生幸福的根本性商業(yè)活動。而又因為房產(chǎn)買賣金額巨大,基本是居民所有的家產(chǎn),在這個領域形成中介費壟斷,會對居民財產(chǎn)造成重大影響。 而就在去年底,就有不少新聞爆出,鄭州貝殼開始全面漲傭,從2021年1月起,將中介費由房屋成交總價的2%上調(diào)至3%。買方承擔2%,賣方承擔1%。 雖然從表面上看,從2%的收費標準轉(zhuǎn)向3%,只是讓賣家多出了1%,但一單交易兩頭薅錢,羊毛出在羊身上,還是讓人感覺非常不爽。 更值得關注的是,貝殼系中介不單單是鄭州漲價,早在去年11月份,深圳就來了一波“特別提示”: ▲“未來我們是向客戶收不高于2個點的收傭,對業(yè)主不高于1個點的收傭?!必悮ふ曳炕涢}區(qū)域總經(jīng)理兼深圳城市總經(jīng)理戴明奎2020年11月5日說。 據(jù)了解,在貝殼深圳傭金提價前,深圳平均傭金點數(shù)為1.5%左右;而在提價后,貝殼深圳旗下所有新經(jīng)紀品牌門店都將按照新的服務收費標準收費,包括鏈家、德佑、覽眾、糯家、脈房、68置業(yè)、微地產(chǎn)、成宏地產(chǎn)共八大新經(jīng)紀品牌,共近1600多家門店。 要知道,深圳房產(chǎn)總價動不動就超千萬,按照3%的收費標準,一單交易中介費就將近30萬。 然而,對于提價,貝殼深圳戴明奎解釋說,“不是加傭,只是把過去的3%的傭金進行合理化、細分化、透明化,且雙向收傭的透明化在全國范圍內(nèi)是趨勢所在,目前上海、廣州都在實踐?!?/span> ▲對此,圈內(nèi)某頭部自媒體居然還說國內(nèi)中介費率很低....真的很低嗎? 由此,通過“房東直賣”模式,可以省下很大一筆價值數(shù)萬元的中介費。這樣一筆費用,對于促進消費,提倡生育二胎、三胎,還是很有幫助的。 畢竟,人口問題始終是影響我國經(jīng)濟社會發(fā)展的基礎性、全局性和戰(zhàn)略性問題,而現(xiàn)在,人們已經(jīng)生不起——生個孩子,如果需要讓家長破產(chǎn)才能供出來,生育意愿還怎么提高? 所以,孩子是要生的,教育、地產(chǎn)、中介等領域更得打壓,這是順其自然的事,關鍵在于怎么弄,造成的社會影響可以降到最低。 (2)為房東賣房、客戶買房多提供一個渠道,同樣有利于反房源壟斷。 單從2020年的數(shù)據(jù)看,杭州二手房市場份額中,貝殼已經(jīng)占據(jù)42.8%的份額,而在2018年,貝殼(鏈家)在杭州二手房的市占率僅為11.7%。 ▲2018年,貝殼(鏈家)與杭州本土中介豪世華邦市場份額不相上下。2020年,豪世華邦市占率萎縮至3%。圖片來源:晚點latepost 貝殼是怎么在兩年間內(nèi)做到市占率飛速提升的?其實無他,就是通過平臺收編一些小中介,形成房源優(yōu)勢后,自然也就形成了市占率優(yōu)勢。 由此,當政府通過組建官方直賣系統(tǒng)時,毫無疑問,貝殼、我愛我家等大中介的房源優(yōu)勢,必然就削弱了。 04 上一周,貝殼找房公布了2021半年報。具體數(shù)據(jù)如下: 可以看出,貝殼一年近千億營收,客戶想買二手房,貝殼基本是繞不過去的。 在我看來,房地產(chǎn)市場雖大,幾十萬億的規(guī)模,但卻是很講究馬太效應的。因為房源、客戶數(shù)據(jù)這些,積累起來很吃力,但是一旦打通了,那就是獨家護城河。 如此,盡管杭州打響“中介反壟斷”第一槍,聲音還很弱小,就連杭州房產(chǎn)綜管中心市場科科長胡萍莉也坦言,由于二手房買賣需求繁雜多樣,客戶需要實際看房,單靠這個平臺,中介也不可能被完全替代?!叭绻婕暗桨唇屹J款、產(chǎn)權調(diào)查等專業(yè)服務,目前來看還無法繞開中介?!?/span> 但是,我們不得不承認,中介領域,確實需要大變革。 事實上,除了杭州、深圳等城市官方在努力外,民間也早已開始了“消滅中介費”的嘗試。最典型的案例,便是上海的大房鴨。 ▲大房鴨在上海的交易數(shù)據(jù) 嚴格來說,大房鴨并不是中介,因為它不介入交易,而是由賣家和買家直接談判,只是在成交后收取2萬的服務費;雖然提供房源和帶看人員,但是房源不是中介上傳的,而是房東自己上傳、帶看人員是社區(qū)的志愿者(為啥小區(qū)里面的居民會愿意當社區(qū)顧問呢?他們每帶看一次房子可以得到50塊,如果成交的話,可以得到5000塊。每一次帶看其實不用花多長的時間,而且就在自己家附近,何樂而不為)。 當然,作為新生的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)模式,大房鴨的缺點也是有的。因為是房東自己報價上傳房源,所以房東往往報價過高(市面上急拋的房源,在這里也看不到);受限于推廣問題,它的房源較為稀少;此外,它的社區(qū)志愿者不介入交易,也就不會幫購房者砍價了,而是由購房者直接跟房東去談,這對于談判能力強的買家是個優(yōu)點,畢竟當下的中介是一頭撮合兩家,令人很不放心;但對于談判能力弱的買家就是缺點了,需要買家自己斟酌考慮。 綜上,在買房知識越來越容易獲取的當下,通過政府官方或者大房鴨等民間機構(gòu),直接在房東手上買房新模式的出現(xiàn),對于希望降低中介費的朋友算是個利好。 其實買二手房,只要有充足的賣家信息,有詳盡的產(chǎn)調(diào)、完善的貸款和合同法律保障,自己又能勤快一點多看房多做板塊分析,并不是一件難事。更何況,還能省掉幾萬幾十萬的中介費,何樂而不為呢? via:地產(chǎn)八卦女