前天，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站發(fā)布消息，杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺，18日上線了“個人自主掛牌房源”功能。

▲杭州這一舉措，打破了傳統(tǒng)依賴中介機構(gòu)的房屋銷售模式，改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機構(gòu)房源信息不對稱的弊端。

有意思的是，該平臺不僅引導買賣雙方按照房源核驗掛牌的規(guī)范流程開展交易，還新設置了用戶身份智能分類功能，實現(xiàn)個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認證用戶開放，經(jīng)紀人員無法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾（系統(tǒng)可自動識別中介經(jīng)紀人信息，因為杭州全市所有中介經(jīng)紀人都有備案登記）。

看來，不僅是購房者，就連政府，也是“天下苦秦久矣”。

▲為此，貝殼股價收盤暴跌14.86%，報17.01美元，創(chuàng)收盤歷史新低，市值縮水至202億美元。在美上市一年時間，貝殼最高價一度近80美元，但如今相較20美元發(fā)行價跌去15%。

說實話，杭州的個人自主掛牌房源，并非首創(chuàng)。

早在2011年，北京就有首個官辦免中介費二手房交易平臺在海淀區(qū)試點運行。但該平臺的房源搜索功能，只能依靠房源編碼和小區(qū)名稱進行查詢，非常不便。

2015年，北京又上線北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)。按照該平臺的設想，買家跟賣家可直接在網(wǎng)絡上實現(xiàn)對接、“零中介費”，但在這個平臺中，很多功能都不全，更多的是停留在了房屋評估值上。

同樣的，2016年，杭州也上線了“二手房交易監(jiān)管服務平臺”并開通了“個人自主掛牌房源”功能。但缺點在于，此時平臺上的業(yè)主電話一直是對外公開的，所有購房人、中介都能看見。這就導致中介騷擾直掛房源業(yè)主的現(xiàn)象，非常頻繁。

由此，杭州最新更新的功能，一個是要求所有登錄系統(tǒng)的人做實名認證，另一個是實現(xiàn)房源信息僅向個人認證用戶開放，中介無法查看。

從這兩項更新功能，我們可以看出，政府確實在努力推進個人直掛房源交易市場化，且去中介化意味明顯。

▲除了杭州，今年6月24日，深圳官方住建局其實也推出了面向個人的二手房交易系統(tǒng)，只不過這個功能一直還在“內(nèi)測”。

不管官方推出的個人直掛房源交易系統(tǒng)是否能夠成功，我們國家是講風向的，當北京、杭州、深圳等一線大城市都出現(xiàn)了“去中介化”的直接交易平臺，這個意味其實非常明顯：

（1）中國式家庭，教育和住房支出是最大的兩大開支。只有把教育開支打下來，民間的日常消費才有保障；把住房消費（包含中介消費）打下來，民間的其他大宗消費如汽車、電器才會活躍。

說實話，買賣房子是城市基礎服務，是維系民生幸福的根本性商業(yè)活動。而又因為房產(chǎn)買賣金額巨大，基本是居民所有的家產(chǎn)，在這個領域形成中介費壟斷，會對居民財產(chǎn)造成重大影響。

而就在去年底，就有不少新聞爆出，鄭州貝殼開始全面漲傭，從2021年1月起，將中介費由房屋成交總價的2%上調(diào)至3%。買方承擔2%，賣方承擔1%。

雖然從表面上看，從2%的收費標準轉(zhuǎn)向3%，只是讓賣家多出了1%，但一單交易兩頭薅錢，羊毛出在羊身上，還是讓人感覺非常不爽。

更值得關注的是，貝殼系中介不單單是鄭州漲價，早在去年11月份，深圳就來了一波“特別提示”：

▲“未來我們是向客戶收不高于2個點的收傭，對業(yè)主不高于1個點的收傭?！必悮ふ曳炕涢}區(qū)域總經(jīng)理兼深圳城市總經(jīng)理戴明奎2020年11月5日說。

據(jù)了解，在貝殼深圳傭金提價前，深圳平均傭金點數(shù)為1.5%左右；而在提價后，貝殼深圳旗下所有新經(jīng)紀品牌門店都將按照新的服務收費標準收費，包括鏈家、德佑、覽眾、糯家、脈房、68置業(yè)、微地產(chǎn)、成宏地產(chǎn)共八大新經(jīng)紀品牌，共近1600多家門店。

要知道，深圳房產(chǎn)總價動不動就超千萬，按照3%的收費標準，一單交易中介費就將近30萬。

然而，對于提價，貝殼深圳戴明奎解釋說，“不是加傭，只是把過去的3%的傭金進行合理化、細分化、透明化，且雙向收傭的透明化在全國范圍內(nèi)是趨勢所在，目前上海、廣州都在實踐?！?/span>

▲對此，圈內(nèi)某頭部自媒體居然還說國內(nèi)中介費率很低....真的很低嗎？

由此，通過“房東直賣”模式，可以省下很大一筆價值數(shù)萬元的中介費。這樣一筆費用，對于促進消費，提倡生育二胎、三胎，還是很有幫助的。

畢竟，人口問題始終是影響我國經(jīng)濟社會發(fā)展的基礎性、全局性和戰(zhàn)略性問題，而現(xiàn)在，人們已經(jīng)生不起——生個孩子，如果需要讓家長破產(chǎn)才能供出來，生育意愿還怎么提高？

所以，孩子是要生的，教育、地產(chǎn)、中介等領域更得打壓，這是順其自然的事，關鍵在于怎么弄，造成的社會影響可以降到最低。

（2）為房東賣房、客戶買房多提供一個渠道，同樣有利于反房源壟斷。

單從2020年的數(shù)據(jù)看，杭州二手房市場份額中，貝殼已經(jīng)占據(jù)42.8%的份額，而在2018年，貝殼（鏈家）在杭州二手房的市占率僅為11.7%。

▲2018年，貝殼（鏈家）與杭州本土中介豪世華邦市場份額不相上下。2020年，豪世華邦市占率萎縮至3%。圖片來源：晚點latepost

貝殼是怎么在兩年間內(nèi)做到市占率飛速提升的？其實無他，就是通過平臺收編一些小中介，形成房源優(yōu)勢后，自然也就形成了市占率優(yōu)勢。

由此，當政府通過組建官方直賣系統(tǒng)時，毫無疑問，貝殼、我愛我家等大中介的房源優(yōu)勢，必然就削弱了。

上一周，貝殼找房公布了2021半年報。具體數(shù)據(jù)如下：

可以看出，貝殼一年近千億營收，客戶想買二手房，貝殼基本是繞不過去的。

在我看來，房地產(chǎn)市場雖大，幾十萬億的規(guī)模，但卻是很講究馬太效應的。因為房源、客戶數(shù)據(jù)這些，積累起來很吃力，但是一旦打通了，那就是獨家護城河。

如此，盡管杭州打響“中介反壟斷”第一槍，聲音還很弱小，就連杭州房產(chǎn)綜管中心市場科科長胡萍莉也坦言，由于二手房買賣需求繁雜多樣，客戶需要實際看房，單靠這個平臺，中介也不可能被完全替代?！叭绻婕暗桨唇屹J款、產(chǎn)權調(diào)查等專業(yè)服務，目前來看還無法繞開中介?！?/span>

但是，我們不得不承認，中介領域，確實需要大變革。

事實上，除了杭州、深圳等城市官方在努力外，民間也早已開始了“消滅中介費”的嘗試。最典型的案例，便是上海的大房鴨。

▲大房鴨在上海的交易數(shù)據(jù)

嚴格來說，大房鴨并不是中介，因為它不介入交易，而是由賣家和買家直接談判，只是在成交后收取2萬的服務費；雖然提供房源和帶看人員，但是房源不是中介上傳的，而是房東自己上傳、帶看人員是社區(qū)的志愿者（為啥小區(qū)里面的居民會愿意當社區(qū)顧問呢？他們每帶看一次房子可以得到50塊，如果成交的話，可以得到5000塊。每一次帶看其實不用花多長的時間，而且就在自己家附近，何樂而不為）。

當然，作為新生的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)模式，大房鴨的缺點也是有的。因為是房東自己報價上傳房源，所以房東往往報價過高（市面上急拋的房源，在這里也看不到）；受限于推廣問題，它的房源較為稀少；此外，它的社區(qū)志愿者不介入交易，也就不會幫購房者砍價了，而是由購房者直接跟房東去談，這對于談判能力強的買家是個優(yōu)點，畢竟當下的中介是一頭撮合兩家，令人很不放心；但對于談判能力弱的買家就是缺點了，需要買家自己斟酌考慮。

綜上，在買房知識越來越容易獲取的當下，通過政府官方或者大房鴨等民間機構(gòu)，直接在房東手上買房新模式的出現(xiàn)，對于希望降低中介費的朋友算是個利好。

其實買二手房，只要有充足的賣家信息，有詳盡的產(chǎn)調(diào)、完善的貸款和合同法律保障，自己又能勤快一點多看房多做板塊分析，并不是一件難事。更何況，還能省掉幾萬幾十萬的中介費，何樂而不為呢？

via：地產(chǎn)八卦女