墻體空鼓、樓板開裂、鋼筋外露……山東青島的龍湖膠州天街、湖南常德的中梁濱江首府、天津?qū)氎娴镍櫪ぜ瘓F旗下理想花園等住宅項目,被業(yè)主反映存在不同程度質(zhì)量問題。交房之日起這些業(yè)主便走上維權(quán)之路。
別墅庭院變公共綠地,私享花園變防護綠地,獨享車位變共享車位……近日,人民網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),福建南安的奧園西溪半島、廣西玉林的陽光城·麗景公館、廣東深圳一處金地集團旗下的別墅項目,交到業(yè)主手中的新房與當初的樣板房相去甚遠,被業(yè)主投訴虛假宣傳甚至被告上法庭。
面對房產(chǎn)亂象,業(yè)主該如何維權(quán)?敬請關(guān)注《人民直擊》。
新房問題一籮筐
購房維權(quán)有多難?
山東膠州的劉明提出退房被拒了。
他認購的新房交房時發(fā)現(xiàn)廚房上下樓板有明顯的“補丁”。開發(fā)商工作人員說打洞打錯位置了,但對方后來又說是修改設(shè)計所致。
湖南常德的秦奮提出退房也被拒了。
他所在小區(qū)一期有1198戶,其中500多戶樓板出現(xiàn)裂縫,地下室部分梁柱發(fā)生錯位。
近期,多名業(yè)主向人民網(wǎng)《人民直擊》反映“交房即維權(quán)”的遭遇。
《中國質(zhì)量萬里行》發(fā)布的2020年度房產(chǎn)家居投訴數(shù)據(jù)分析報告顯示,2020年房地產(chǎn)投訴涉及金額高達31億元,涉及房屋質(zhì)量、合同問題、虛假宣傳、銷售欺詐等問題。
墻體空鼓,補丁滿屋
墻體空鼓、樓板開裂、鋼筋外露……在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”,有不少網(wǎng)友反映認購的房屋存在一定程度的質(zhì)量問題。
劉明認購的是龍湖膠州天街項目一期商品房。該項目開發(fā)商為青島錦昊嘉輝置業(yè)有限公司,是龍湖投資有限公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)。
廚房樓板上的“補丁”。受訪者供圖
修補后的墻體顏色深淺不一,就像打了一個個“補丁”?!八麄冋f合格,但我不安心?!眲⒚髡f,他書面通知開發(fā)商要求退房,對方不同意。
在他再三要求下,該樓盤設(shè)計方北京中環(huán)世紀工程設(shè)計有限責任公司青島分公司就這一問題前后出具了兩份說明性文件。
上述公司2020年10月12日出具的文件顯示,由于廚房洗菜盆排水由異層排水改為同層排水,對按原設(shè)計預(yù)留的洞口進行了封堵。該洞口尺寸不足100mm,屬于非常小的洞口。然而,該公司一周后的另一份說明顯示,洞口封堵100-150mm。
兩份說明性文件前后不一。受訪者供圖
今年4月份,劉明收到青島一建集團有限公司于2020年11月出具的鑒定報告。鑒定報告顯示,劉明所認購的房屋廚房洞口原設(shè)計為排水管道,后設(shè)計變更取消;板內(nèi)鋼筋未切斷,洞口開設(shè)對樓板的承載能力未造成不利影響,結(jié)構(gòu)安全性滿足現(xiàn)行規(guī)范標準要求,可以繼續(xù)使用。
記者以業(yè)主身份致電龍湖膠州天街項目一期工程相關(guān)負責人,對方解釋稱,這是原設(shè)計預(yù)留的孔洞,已經(jīng)進行了封堵,不影響結(jié)構(gòu),也不影響使用。
“我認為房子沒有達到國家規(guī)定的建筑標準?!眲⒚髡f,準備交房時,他帶裝修公司工作人員去檢測,發(fā)現(xiàn)墻內(nèi)有空鼓,一面墻有四五處,最大空鼓近1平方米。
房屋墻體多處“補丁”。受訪者供圖
在劉明多次反映墻體空鼓問題后,開發(fā)商對房屋進行了修補。上述工程負責人表示,空鼓修補了幾次,這是房屋質(zhì)量通病,施工有偏差。
樓板開裂,梁柱錯位
秦奮購買的中梁濱江首府的房子,同樣補丁遍布。
今年1月,他發(fā)現(xiàn)新房客廳幾乎一整圈都有裂縫,上面還涂了一層半透明的膠。
客廳裂縫。受訪者供圖
中梁濱江首府是中梁控股集團的房產(chǎn)項目,開發(fā)商為常德市中梁順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。記者以居民身份致電中梁控股集團全國統(tǒng)一客服熱線,隨后接到中梁地產(chǎn)湘中區(qū)域公司客服人員杜偉的回電。他稱中梁濱江首府一期有1198戶,其中500多戶出現(xiàn)了裂縫,“范圍比較廣,這不是正常現(xiàn)象,但出現(xiàn)裂縫是常見現(xiàn)象?!?/span>
2021年1月27日,常德市中梁順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)布致中梁濱江首府全體業(yè)主的公開信,就因項目管理等原因造成部分業(yè)主房屋樓板裂縫問題致歉。
致歉信稱,經(jīng)湖南湖大土木建筑工程檢測有限公司(以下簡稱湖大檢測公司)檢測鑒定,樓體主體結(jié)構(gòu)不存在安全問題,另外提出粘貼碳纖維法修復(fù)方案,承諾后期將對樓板裂縫問題作出合理補償。
湖大檢測公司檢測鑒定報告中的裂縫情況。受訪者供圖
“開發(fā)商就是為了趕工期,交房時間已經(jīng)延期一次了。延期超過90天,就達到合同上的退房條件了?!鼻貖^提供的購房合同顯示,交房時間為2020年12月31日,逾期超過90日,買受人有權(quán)解除合同。除去開發(fā)商聲明受疫情影響延遲交房一個月,該項目逾期交房剛好3個月。
杜偉說,400多戶已于6月下旬收房。對于業(yè)主退房訴求,他稱解除合同必須滿足合同條款規(guī)定,目前還未達到退房條件。
秦奮拒絕了收房。在他看來,房屋質(zhì)量最大問題在于地下室,“有些梁和柱是歪的,而且混凝土里有像泥土一樣的東西?!彼峁┑囊曨l顯示,地下室的梁上混凝土隨著敲擊不斷掉落。
地下室梁柱錯位。受訪者供圖
杜偉承認,梁柱錯位屬于質(zhì)量問題,但黃色東西并非泥土,而是模板殘留的鋸末灰,時間長了變成粉末狀。
《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工規(guī)范》規(guī)定,澆筑混凝土前,應(yīng)清除模板內(nèi)或墊層上的雜物。業(yè)內(nèi)人士稱,該項目澆筑混凝土前未將鋸末等雜物沖洗干凈,可能影響到混凝土的整體性。
杜偉表示,鑒于湖大檢測公司現(xiàn)場勘測沒有發(fā)現(xiàn)因主體結(jié)構(gòu)問題引起裂縫或?qū)е碌鼗痪鶆虺两诞a(chǎn)生裂縫,此前已做過主體檢測,就沒有對地下室進行檢測。
“地下室沒做檢測,業(yè)主不放心,所以在這次國家建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心的檢測方案里加上了相關(guān)檢測?!倍艂フf,檢測結(jié)果可能7月中下旬出來。
鋼筋外露,側(cè)墻塌陷
2016年8月14日,錢力輝、張悅與天津新鴻房地產(chǎn)投資有限公司(以下簡稱新鴻公司)簽訂了《商品房認購書》,認購了理想花園項目的一套商品房。國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示,新鴻公司為北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資子公司。
錢力輝、張悅表示,2017年11月收到收房通知,依次辦理相關(guān)手續(xù)并繳納一年物業(yè)費后領(lǐng)到房屋鑰匙。由于房屋存在結(jié)構(gòu)墻多處外露鋼筋等質(zhì)量問題,對人身安全造成威脅,當時便拒絕收房。
因溝通無果,他們將新鴻公司等相關(guān)責任方告上了法庭,提出判決被告解決因露筋造成的質(zhì)量問題,并出具房屋結(jié)構(gòu)及鋼筋質(zhì)量合格報告等請求。
半個月后,天津市寶坻區(qū)人民法院組織本案當事人對該房屋進行了現(xiàn)場勘驗。經(jīng)勘驗查明:該房屋地下一層起居室東北角樓梯下存在多處鋼筋外露,地下一層衣帽間北側(cè)墻壁有五處鋼絲外露,地下一層北側(cè)衛(wèi)生間屋頂西南角有一鋼筋外露,上述情況屬于房屋質(zhì)量問題。
2021年1月29日,錢力輝、張悅向法院提交了增加訴訟請求申請書,提出法院現(xiàn)場勘驗中,發(fā)現(xiàn)了涉案房屋外墻多處嚴重空鼓開裂,入戶門外右側(cè)采光井側(cè)墻松軟、塌陷、開裂,地上一層臥室窗戶四周開裂、形成通縫、質(zhì)量堪憂等問題,要求被告按照國家房屋驗收標準對相關(guān)問題進行修復(fù)。
判決中,法院支持了原告要求消除外露的鋼筋,并重新上保護層的請求。關(guān)于原告要求新鴻公司出具房屋結(jié)構(gòu)及鋼筋質(zhì)量合格報告的訴請,因涉案房屋已經(jīng)竣工驗收備案,且該訴請無合同及法律依據(jù),法院未予支持。
虛假廣告迷人眼
你被開發(fā)商畫過餅嗎?
福建南安張澤宇“前庭后院”的夢想破滅了。
奧園西溪半島銷售人員曾對她承諾,買別墅,推門見江、見山,還擁有雙車位,并附贈166平方米庭院。然而,交房時,庭院變成了小區(qū)公共綠地。
廣西玉林劉小曼期待已久的私享花園也落了空。她向人民網(wǎng)《人民直擊》表示,陽光城·麗景公館宣稱小區(qū)擁有110畝私享花園。交房在即,私享花園卻變身防護綠地,并向社會開放。
亂花漸欲迷人眼。不少網(wǎng)友在人民網(wǎng)《領(lǐng)導(dǎo)留言板》反映購房過程中遭遇虛假廣告,比如學區(qū)房沒有兌現(xiàn)、精裝房達不到合同標準、公寓變辦公樓等。2020年,房屋在全國消協(xié)組織受理的具體商品投訴中位列第九,同比上升19.52%。其中,虛假宣傳占商品房投訴總量的20.18%。
別墅沒了院子
“當時開發(fā)商宣傳說買別墅贈送庭院,我就選中了這里?!睆垵捎钫f,2017年11月左右,她在參觀別墅樣板房時,看到庭院地面硬化,且有圍欄。她認為宣傳跟“實際相符”,認購了庭院面積較大的邊套,比中間別墅價格貴70萬元。
奧園西溪半島宣傳戶型圖。奧園西溪半島微信公眾號插圖
“墅不再有”“奧園西溪半島僅此城市島居別墅敬獻南安”……張澤宇保留著奧園西溪半島的宣傳彩頁,除了宣傳語,上面還印有相關(guān)部門暫停辦理別墅項目建設(shè)審批手續(xù)的相關(guān)文件。
奧園西溪半島的宣傳彩頁截圖。受訪者供圖
她出示的聊天記錄顯示,銷售人員宣稱“全國禁批別墅用地”“從此市場將再無別墅項目”“庭院面積贈送166平米”。
然而交房時,她未見到承諾中的庭院,所謂的庭院圍欄,只有一排小樹苗?!笆蹣遣空f現(xiàn)在別墅用地管得嚴,承諾業(yè)主后期可以自己圍起來?!睆垵捎钫f,她后來得知這是多層用地,而非別墅用地,這才意識到被騙了。
2021年4月9日,南安市城市管理局官方微信公眾號發(fā)布通告,南安市西溪半島別墅區(qū)部分別墅業(yè)主未經(jīng)批準,擅自占用公共綠地進行硬化、建設(shè)圍欄,違反相關(guān)規(guī)定。
南安市城市管理局關(guān)于奧園西溪半島業(yè)主擅自占用公共綠地的通告。南安城市管理微信公眾號截圖
奧園西溪半島開發(fā)商是福建省華力偉業(yè)置地有限公司。4月22日,該公司出具的關(guān)于奧園西溪半島別墅部分業(yè)主意見回復(fù)函稱,“房屋外綠地屬于公共綠地,歸全體業(yè)主所有,不能加建圍欄,我司所建造的綠籬屬于公共綠化?!?/span>
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認為,開發(fā)商將小區(qū)公共綠地謊稱庭院,涉嫌欺詐。
“官網(wǎng)、宣傳圖冊和銷售人員都承諾送院子,如果沒有院子,那也不叫別墅?!睆垵捎钫f,她本想買個帶院子的別墅,如今院子卻變成非法的了。
私享花園變綠地
劉小曼有類似遭遇。
2019年6月12日,玉林麗景公館微信公眾號發(fā)文宣稱,陽光城·麗景公館配套了約110畝私享花園、四點半學堂、800平方米兒童樂園。該項目開發(fā)商是廣西東鼎華光文化投資有限公司,為陽光城集團下屬公司。同年10月31日,《玉林晚報》微信公眾號也推送了相關(guān)廣告。
陽光城·麗景公館宣傳文章。玉林麗景公館微信公眾號截圖
“景觀設(shè)置得很漂亮,我看中這些設(shè)施才買的房子。”2018年7月,劉小曼看房時參觀了公園實景,發(fā)現(xiàn)園內(nèi)確有游泳池、兒童樂園。
陽光城·麗景公館銷售員發(fā)布的公園實景圖。受訪者供圖
今年4月中旬,她從業(yè)主群得知,公園所在區(qū)域?qū)⒆兂煞雷o綠地,且向社會開放。玉林市玉東新區(qū)行政審批局2月發(fā)布的《關(guān)于公示陽光城·麗景公館規(guī)劃公園綠地及防護綠地景觀設(shè)計方案的公告》顯示,防護綠地即為公園所在地。
陽光城·麗景公館規(guī)劃公園綠地及防護綠地設(shè)計方案。玉林市玉東新區(qū)管委會官網(wǎng)截圖
“為什么內(nèi)享公園變成開放式防護綠地?”劉小曼不解。包括她在內(nèi)的72名業(yè)主向玉林市玉東新區(qū)行政審批局提交投訴書,反映陽光城·麗景公館項目在售期間,防護綠化隔離區(qū)中心區(qū)域的廣告宣傳、沙盤均展示有兒童樂園或運動公園、泳池、漫步道。
陽光城·麗景公館項目沙盤。受訪者供圖
2021年4月9日,玉林市玉東新區(qū)行政審批局回復(fù)稱,陽光城·麗景公館項目東西地塊之間的防護綠地是作為具有衛(wèi)生、隔離和安全防護功能的綠地,公示的規(guī)劃方案符合國家規(guī)范及規(guī)劃條件要求,來文反映銷售宣傳的設(shè)計方案與規(guī)劃審批公示的規(guī)劃方案不符。
一名業(yè)主提供的與玉東新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局工作人員對話錄音顯示,對方稱游泳池建在高壓線下不符合安全要求,已通知開發(fā)商拆除。
6月24日,記者以業(yè)主身份咨詢陽光城·麗景公館客服人員,對方證實這塊區(qū)域?qū)儆谡?guī)劃綠地,并表示開發(fā)商建好園林后交政府管理。目前,政府尚未進行改造,游泳池和兒童樂園還保留著。對于內(nèi)享花園將變成開放綠地的問題,他表示,小區(qū)附近公園較多,其他人不太會到這里,也基本上屬于業(yè)主。
《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》明確規(guī)定,房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學、準確,不得欺騙、誤導(dǎo)消費者。王玉臣認為,上述開發(fā)商的行為涉嫌虛假宣傳,當?shù)厥袌霰O(jiān)管部門應(yīng)給予行政處罰。
宣傳資料或?qū)⒁暈楹贤?/span>
為推銷樓盤,部分開發(fā)商堂而皇之“忽悠”消費者。廣告和宣傳資料是否可判定為合同內(nèi)容?廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院曾審理過類似案件。
王珊珊購買了深圳市金地北城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱金地北城公司)的一棟別墅。她在開發(fā)商的樣板房、宣傳圖冊,以及幾家中介售房網(wǎng)站,都看到所購別墅戶型圖包含地下室負一層和地下夾層。
收房時,她認購的別墅與宣傳一致。每棟別墅地下對應(yīng)有獨立車位空間,通過隔墻方式分割,隔墻上標有別墅房號。
然而收房后不久,深圳市龍華區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局向金地北城公司發(fā)出《限期拆除通知書》,要求拆除地下車庫違法搭建的隔墻。隔墻拆除后,別墅下方空間與小區(qū)車庫形成一體空間,任何車輛均可??縿e墅下方停車位。
獨享車位變成共享車位,王珊珊以交付房屋不符合合同約定為由,將金地北城公司告上法庭。
法院審理中,金地北城公司主張,樣板房和宣傳資料并非具體確定的說明和允諾,不是商品房預(yù)售合同的組成部分。其出示的預(yù)售合同附件五第十八條也對此作出了約定。
深圳市龍華區(qū)人民法院一審認為,預(yù)售合同中雖沒有關(guān)于地下室負一層及夾層的約定,但金地北城公司通過宣傳資料及樣板房的方式,對該地下室負一層和地下夾層明確、直觀地進行了展示,其向業(yè)主實際交付涉案房產(chǎn)時亦包括了地下車庫隔墻。
一審法院認定,涉案房產(chǎn)包含地下室負一層和地下夾層符合雙方當事人的真實意思表示,應(yīng)視為合同內(nèi)容。預(yù)售合同附件五第十八條格式條款內(nèi)容與法律規(guī)定相悖,應(yīng)認定為無效。判令金地北城公司按照購房總價款的30%承擔違約賠償責任。深圳市中級人民法院二審維持原判。
“法院的做法值得點贊,希望越來越多法院能夠這么認定。確有開發(fā)商通過補充協(xié)議約定的方式排除虛假宣傳責任?!蓖跤癯颊f,沒有寫入合同的承諾雖然很難約束,但不意味著不受約束。
最高法司法解釋也規(guī)定,商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當為合同內(nèi)容,當事人違反的,應(yīng)當承擔違約責任。
王玉臣表示,根據(jù)上述司法解釋,開發(fā)商的承諾即使沒有計入合同,如果同時滿足上述兩個條件,依舊有約束力,應(yīng)當視為合同內(nèi)容。
(文中張澤宇、劉小曼、王珊珊、劉明、秦奮、杜偉、錢力輝、張悅均為化名)?
via:人民網(wǎng)