值得注意的是，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)土地入市，改變了原先建設(shè)用地只能用國有土地的格局，是否會(huì)對(duì)土地供應(yīng)格局形成沖擊備受關(guān)注。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，新的制度安排對(duì)樓市尤其是商品房市場沖擊不大。

全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)經(jīng)濟(jì)法室副主任楊合慶表示，新修改后的土地管理法將為農(nóng)民利益提供更加充分的、實(shí)實(shí)在在的保障。

楊合慶明確表示，不會(huì)對(duì)土地市場造成沖擊?！凹w經(jīng)營性建設(shè)用地入市要符合規(guī)劃，必須要經(jīng)過依法登記，并在每年的土地利用年度計(jì)劃中作出安排。即使獲得了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)之后的土地權(quán)利人也要按原來規(guī)劃的用途來使用土地?！?/span>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體看，政策的全面落地是集體土地利用探索的一大步，對(duì)全國土地制度未來加速改革也有巨大的意義，將給廣大農(nóng)村以及城鄉(xiāng)接合部地區(qū)帶來很大影響。

具體而言，此次政策施行后，預(yù)計(jì)能為后續(xù)租賃市場的改革提供更為充足的用地。要在2020年形成相對(duì)好的租賃市場，相關(guān)集體建設(shè)用地改革必不可少。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也指出，很多大城市的供地力度不大，當(dāng)前租賃市場的用地面臨很多壓力。政策落地將對(duì)于一二線城市和部分三四線城市的城中村和城邊村影響最大。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為：長遠(yuǎn)來看，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的確會(huì)對(duì)土地供應(yīng)格局產(chǎn)生重大影響，推動(dòng)土地供應(yīng)格局由一元化向二元化發(fā)展，但這種影響卻是逐步的、漸進(jìn)的。

如果僅從中短期來看，其對(duì)于土地市場的沖擊非常有限，因?yàn)槿胧胁⒎菬o條件和隨意的，不僅要符合規(guī)劃，入市土地的總量也會(huì)有相應(yīng)年度計(jì)劃。

集體土地入市，不再“必須國有”之后，很多人頓時(shí)興奮異常，以為小產(chǎn)權(quán)房終于可以轉(zhuǎn)正了。

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

那么農(nóng)村集體土地入市是不是意味著小產(chǎn)權(quán)房將合法化？

要知道，目前的土地歸屬，有兩種，一種是農(nóng)村土地歸集體所有，另一種則是城市建設(shè)用地歸國家所有。

而集體所有的土地此前是無法上市交易的，只有通過政府征收或舊改等形式，將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，才可以流通?/span>

此次允許集體土地的入市，意味著農(nóng)民可以直接賣地，不需要經(jīng)過政府征收。

因此，集體土地，尤其是地理位置優(yōu)勢明顯的市中心集體土地，可以緩解目前土地供應(yīng)緊張的形式，或許會(huì)成為未來房地產(chǎn)商眼中的“香餑餑”，其價(jià)值也將大大提升，城市中的農(nóng)村戶口，更是坐享土地紅利。

不過，這可不意味著小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正。

因?yàn)?，在《土地管理法》修正中明確提到，“集體經(jīng)營性建設(shè)用地”才能入市。

何為“集體經(jīng)營性建設(shè)用地”？也就是具有“工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途”的宗地，并不包括住宅用地。

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，短時(shí)間看，基本是不可能的。

因此，指望小產(chǎn)權(quán)房在這場土地制度巨變的大利好中轉(zhuǎn)正，是不可能的了。

自然資源部《2017年中國土地礦產(chǎn)海洋資源統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，截至2016年末，全國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地存量規(guī)模大約在5000萬畝以上。

《2016中國國土資源公報(bào)》顯示，截至2015年末，全國共有建設(shè)用地3859.33萬公頃（即57889.95萬畝）。

粗略計(jì)算，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地存量規(guī)模僅占全國建設(shè)用地總量的9%。但從總量來看，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市對(duì)土地市場影響有限。

而此前備受城市居民關(guān)注的“城里人能否去農(nóng)村買宅基地”相關(guān)問題，從目前新版《土地管理法》來看，依然是不被允許的。

新土地管理法，“永久基本農(nóng)田”取代了原來的“基本農(nóng)田”，被形象地稱為中國基本農(nóng)田保護(hù)2.0版，并將通過編制統(tǒng)一、全新的國土空間規(guī)劃，形成生態(tài)紅線、永久基本農(nóng)田、城市開發(fā)邊界三條控制線的整體管控框架。

據(jù)介紹，新土地管理法在第35條明確規(guī)定永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途，要求永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊，納入數(shù)據(jù)庫嚴(yán)格管理。

同時(shí)，原來土地管理法要求各省、自治區(qū)、直轄市必須把80%以上的耕地劃入永久基本農(nóng)田，具體的劃定的比例由國務(wù)院根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市實(shí)際情況來確定，使這部法律的規(guī)定更加符合實(shí)際。

新修土地管理法在原來一戶一宅的基礎(chǔ)上增加了戶有所居的規(guī)定，允許已經(jīng)進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出，地方政府不能強(qiáng)迫其退出宅基地。這意味著，農(nóng)房抵押、有償退出、流轉(zhuǎn)等制度設(shè)計(jì)，將進(jìn)一步增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。