商住公寓正面臨變革，具體來說不少地方已經(jīng)就“商改住”出臺(tái)了相關(guān)政策，很多商住房也能做到民水民電，買這類房子成了不少過渡人群的選擇。但是這類房子本身產(chǎn)權(quán)和住宅有較大區(qū)別，買房前應(yīng)考慮周全，具體來說，我們認(rèn)為你至少靠想清楚以下六點(diǎn)不利因素：

一、貸款和稅費(fèi)

商住房雖然不限購，但貸款壓力也不輕。首付5成是硬性規(guī)定，且不能享受公積金貸款，商業(yè)貸款也只能貸10年。在貸款利率方面，銀行一般要求在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。

稅費(fèi)方面，商住房統(tǒng)一按照3%的稅率征收契稅，無法享受“滿五唯一”的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。

也就是說，買不限購的商住房，你付出的利息和稅費(fèi)成本要比普通住宅高得多。

二、水電費(fèi)

除了貸款和稅費(fèi)外，居住成本也是要重點(diǎn)考慮的事。商住房目前有兩種情況，一種是開發(fā)商承諾民水民電，但仍存不確定性，一種就是商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)注“民水民電”商住房的購房者最好應(yīng)將這部分關(guān)鍵信息以合同的形式確立下來，畢竟商水商電價(jià)格基本上是民水民電的一倍了。

三、配套風(fēng)險(xiǎn)

對于純商業(yè)規(guī)劃的項(xiàng)目，配套設(shè)施可能是硬傷。因?yàn)槭巧虡I(yè)用地，政府規(guī)劃方案與住宅住宅用地不少區(qū)別，因?yàn)樯虡I(yè)用地一般不會(huì)強(qiáng)制要求設(shè)計(jì)完善的配套服務(wù)，這給選擇商住房的購房者帶來較大的麻煩。

四、商住房居住可能不那么爽

商住房通常每層十幾戶，乃至幾十戶。這類住宅容積率非常高，房屋得房率也很低。很多房子都無法正常采光和通風(fēng)。

對于商住房來說，更麻煩的是商住混合，因?yàn)楸举|(zhì)上商住房是商業(yè)用地，辦公和餐飲都是被允許的，人流量多且人員混雜，對居住體驗(yàn)的影響非常大。

五、落戶問題

對于不限制戶口的城市，買商住房也不劃算，因?yàn)樯套》渴遣豢梢月鋺舻摹ＹI過商住房的人都清楚，其產(chǎn)權(quán)證書寫的清楚，土地性質(zhì)為“非住宅用地”，不能落戶，后續(xù)孩子入學(xué)等問題也會(huì)接踵而至。

六、再出售困難

商住房進(jìn)入二手房市場通常都不大受歡迎。北京等地的二手房市場能很明顯地看出普通住宅和商住房的差別，純住宅價(jià)格上漲得比較快，也比較容易出售，而商住房則因?yàn)槊娣e、產(chǎn)權(quán)和稅費(fèi)等問題，出手相對困難。